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民法改正に対してオーナーがとるべき対策とは?

2015年03月5日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


3月に入り、賃貸はもとより売買も動き出してきました。

今月だけでも既に7件が契約見込みとなっており、賃貸の繁忙期と重なり忙しさもピークとなっています。

賃貸はこの一週間で申込が多数入り、管理戸数512戸に対し、完全空室が25戸(入居率95.2%)3か月経過後空室が3戸(入居率99.4%)と過去最高の入居率となっています。

ただし、これから3月末退去もあることから、スムーズに退去立会い→原状回復→入居までを行い、機会損失を最小限にとどめたいと、社員に発破をかけているところです。

4月まで気を引き締めて仕事に取り組んでいきます。


さて、本題です。


『民法改正による賃貸経営への影響』についてです。

先日も新聞等に載っていましたが、この度民法が大きく改正されることになりました。

民法の大幅改正は、制定後以来初めてということです。
(制定は明治29年ですので、約120年ぶり)

早ければ今国会中に成立の見込みで、平成29年から施行されるスケジュールとなっています。

当時と今とでは、社会・経済・商習慣・家庭環境など、全く異なるので今回の改正は時代にマッチした内容にしようという当然の流れだと思います。

改正案の中には、これまで明記されていなかった賃貸契約における敷金の取扱いについても明文化されています。


賃貸経営を実際行う上で気を付けないといけないポイントは、敷金の返還についてです。

これまでも、東京都が平成16年に策定したいわゆる「東京ルール」や、国道交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき敷金の取り扱いや、賃借人の負担割合を決めてきました。

今回の民法改正で、この点についても原則として賃借人に全額返還される旨が明記されています。

そして、原状回復では、賃借人は通常使用の損耗と経験変化の原状回復義務を負わないとし、それ以外について原状回復義務を負うとしています。

先の東京ルールなどに民法が追い付いた感じです。

民法でも消費者保護の傾向がより強くなり、不動産オーナーにとっては賃貸経営で利益を出すことが今後より難しくなることが想定されます。


では、どうすればよいか。


答えは、「消費者契約法に違反しない範囲で、賃貸借契約書・重要事項説明書に特約として敷金の取扱いや原状回復の賃借人負担の割合・範囲をきちんと明記すること」となります。

※消費者契約法によれば、個人と事業者が取り交わす契約について、事業者が有利なことが多いため、不利益な内容の契約は無効とすることが出来るとなっています。

もちろん、賃借人に対し、社会通念上法外な費用負担を強いる内容は無効と判断されますので、どの程度が妥当なのかは専門家に相談することが必要です。

当社の取組では、不動産・建築の法務専門の顧問弁護士に賃貸借契約・重要事項説明書に別途特約を作成しています。
(もちろん、当社はオーナー側のエージェントとなりますので、オーナーの利益最大化になる内容になっています。)

これまで、管理会社の多くは宅建協会から支給される一般的な賃貸借契約を用いていることが多いのですが、民法改正をにらみ今から内容変更をするなどの対策をとることが必要になってきます。

管理会社を選ぶ際には、原状回復に対する姿勢についても確認されると良いと思います。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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