よくあるご質問

不動産投資のリスクには何がありますか？
また、リスクに対する対策はありますか。

不動産投資には以下のリスクがあります。

■火災・地震・災害
不動産投資は建物を貸し出して収入を得る投資である為、火災や災害等により建物が損害を受ける可能性があることは大きなリスクです。対策は「確実に保険金を受け取れる保険に加入すること」です。また、水災・ひょう災・雪災補償等の特約も、必要に応じて検討することをお勧めします。

■金利上昇
収益物件を購入する方の多くが金融機関から借入をする為、借入金利が上昇すると返済額が増え、収支が悪化してしまうリスクがあります。金利のコントロール自体はできない為、仮に上昇した場合でも影響を少なくすることが対策となり「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」の2つになります。詳細はプライベート相談等でご質問頂きましたら、担当コンサルタントがご説明いたします。

■事故リスク
入居者の方が亡くなったことによる影響で、原状回復工事が必要になったり、事件性がある場合は他の入居者が一斉に退去したりする可能性もあります。また、これまでの賃料水準では入居希望者が現れにくくなることもあります。当社では、死亡事故が起きた場合の原状回復費用等の保険加入提案や、入居者が決まらない場合は広告料のコントロール等の対策をとり、影響を抑えています。

■損害賠償リスク
建物の不具合が原因で第三者に危害を加えてしまったこと等により、他人から訴えられたり賠償を求められたりするリスクです。このリスクへの対策は、物件の欠陥による他人への損害を防ぐために定期的な建物メンテナンスをすることと、施設賠償責任保険の加入も重要です。

■価格下落
不動産価値の目減りにより、借入残高（残債）よりも低い金額でしか値段が付かず。売るに売れないリスクです。収益不動産価格は「収益価格」と「積算価格」の2つの要素で形成され、多くは高い方をベースに収益物件の価格を算出し、その金額を参考にして市場で取引されるようになります。
原則、価格は築年数経過とともに下がり続け、最終的に土地値に落ち着くものではありますが、売却したい時に借入残高より低い金額でしか値段が付かない可能性があります。その場合は追加で資金を捻出して残債を抹消したり、資金が無ければ保留し続けて残債を減らしたりする必要があります。賃貸経営がうまくいかず資金枯渇すれば最悪の場合競売となる可能性もあります。
売るに売れない状態になったときでも、長期的に安定した運用ができる物件を購入することがリスク対策となります。その為には物件購入時の物件選定を間違えないこと（初期設定を間違えないこと）です。購入時に、不動産ポートフォリオの検討をしっかりと行ったり、長期保有の際に重要な税金コントロールの為減価償却がとれる正しい土地建物比率の設定、そして購入者に適した融資条件を選ぶこと等があります。

■空室
不動産投資の収入の主流は「インカムゲイン（部屋等の空間を貸して、その対価として賃料を得る）」です。その為、賃料を支払ってくれる借主がいることが前提となります。少子高齢化社会の日本では、人口の減少と新築物件の供給過多により、需給バランスが崩れ、入居者が集めにくい状況となっています。その為、空室が増加しています。空室は不動産投資の成果に直結するリスクとなります。
対策は「物件購入前に、現在そして未来に渡って入居付けが可能な物件か調査すること」と「入居付けに強い管理会社をパートナーにすること」です。当社では土地・物件の仕入れ時から入居付けの観点で精査し、賃貸経営に向かない物件は開発しません。また、賃貸管理においては独自の手法により平均入居率98%以上を保持していますので、空室リスクについてご不安をお持ちの方は、担当コンサルタントにご相談ください。

■家賃滞納
家賃滞納は、空室とともに問題になりやすいリスクです。一般的には入居者の2～3%が家賃滞納すると言われています。家賃滞納は、税務上は利益となり税金が発生する為、実は空室よりも厄介なリスクです。家賃回収できない場合は未収金（商品やサービスを提供しそれに対する対価の支払いを受けていない債権）に計上され、売上がたっていることになってしまいます。

上記のように不動産投資にはリスクもありますが、すべてのリスクに対して対策が打てることはメリットです。
どのような投資にもリスクがあります。リスク（対策の可否も含む）とリターンを比較して、リターンの方が多いと判断できる場合は、その投資は実施した方がよいと判断できます。

物件の提供エリアはどこですか？

関東圏では東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、関西圏では大阪府、兵庫県、京都府、奈良県で、それぞれ賃貸需要のあるエリアに所在する物件を提供しています。
当社で物件の賃貸管理も行っている為、管理の手が届く範囲として原則当社の東京本社及び大阪本社から公共交通機関で1時間半程度のエリアとなります。
なお、お客様のお住まいのエリアに所在していない物件も、融資アレンジによって購入が可能です。（お客様の職業や年収、金融資産等のご状況によります）

物件紹介はすぐにしてもらえますか？

当社ではプライベート相談にご参加いただいたお客様にのみ物件をご紹介しております。プライベート相談参加後から物件のご紹介までは1か月～数か月と幅広い販売期間となっております。当社では土地及び中古一棟物件仕入れの際、賃貸経営の安定性や、お客様にきちんと利益を得ていただける物件かどうか精査します。厳選して物件を仕入れております為、ご理解いただけますと幸いです。

物件購入ができる条件を教えてください

融資が受けられるかどうかが決め手になります。現在の金融機関の融資情勢では、会社員の方であれば年収700万円以上、金融資産1,000万円以上が目安ですが、職業や金融資産、購入する物件にもよります。プライベート相談にご参加いただきましたら、融資の可否や可能な借入額を担当コンサルタントがお伝えいたします。

融資を受ける場合の流れを教えてください

融資審査は以下の様な流れになります。

1.購入物件決定

2.金融機関に連絡
　物件の買付証明書をいただきましたら、当社より金融機関をご紹介いたします。

3.仮審査
　金融機関に必要書類をご提出いただき、仮審査となります。

4.本審査
　仮審査に通りましたら、必要に応じて追加書類を提出し、本審査を受けていただきます。

5.金銭消費賃借契約
　本審査に通りましたら、金融機関との間で融資条件（金額、返済計画、金利等）の契約を行っていただきます。
　金銭消費賃借契約は、金融機関や当社にて行います。

6.融資実行及び所有権移転
　融資実行日に、金融機関より融資金額が振り込まれます。同日に、当社に物件の売買代金を支払いいただきます。
　また、当社が提携している司法書士により所有権移転と、金融機関による抵当権設定登記が行われます。

※2～4の間で物件の売買契約が行われます。

■期間
期間は仮審査から融資実行まで1ヵ月～3ヵ月程度です。
金融機関によって異なります。

■必要書類
・物件概要書
・レントロール（物件の賃貸条件一覧）
・物件の登記簿謄本、公図
・物件の売買契約書、重要事項説明書
・物件の検査済証、確認済証
・本人確認書類（運転免許証等）
・所得証明書類（源泉徴収、確定申告書等）