YAMATO REAL ESTATE INVESTMENTS
経営者、医師、地主、会社員など様々なご状況のお客様に対して、
それぞれの
お客様に最適な不動産投資プランの
ご提案とお手伝いをしています。
不動産投資は、目的やご状況によって
最適なプランが変わるため、
専門的なコンサルティングを行った上で
取り組む必要があります。
当社ではプロの不動産投資コンサルタントがお客様のご状況やご要望を
ヒアリングし、
オーダーメイドの
不動産投資プランをご提案します。
そして、当社が独自開発した
一棟収益不動産・サービスの中から
お客様に
最適なものを厳選提供し、
賃貸管理までワンストップでサポート
いたします。
経営者個人の資産防衛、
税金対策、相続税対策
事業法人の収益安定化、
法人税対策、事業継承
本業とは別の安定収入源の
構築及び税金対策
老後の資産形成や、もう一つの安定収入源の構築
真剣に不動産投資をされたいお客様の思いに
応える為に、
当社ではこのような強みをもって
対応いたします。
当社はお客様のご状況やご希望を聞かないまま(コンサルティングなしで)、すぐに物件をご紹介することはしておりません。それは、お客様一人ひとりご状況や資産のお悩みが異なるからです。当社の一方的な提案がお客様にとって最適な解になるとは考えておりません。
お客様のご状況に加え、「なぜ不動産投資をしたいのか」「不動産投資をして将来どうなりたいのか」といった目的、目標までしっかりとヒアリングを行い、目標を達成する為のロードマップを作ります。その上で、最適な一棟収益物件を提供します。
また、一棟目の取得後は、お客様のプランに基づき二棟目以降のご購入や物件の出口支援もトータルでサポートいたします。
当社はお客様に提供する一棟収益不動産の開発までこだわります。物件は新築と中古両方を取り扱い、それぞれにお客様の利益を最大化させる工夫を凝らしています。
新築物件『Z-MASON(ジー・メゾン)』『Z-GRANDE(ジー・グランデ』は、自社で設計・施工を行うことで中間コスト等余計な費用を削減し、高品質でありながら低価格で物件を提供、高い利回りにつなげます。
中古リノベーション物件『Z-RENOVE(ジー・リノベ)』は中古物件ならではのリスク(大規模修繕や空室)を最大限排除しお客様に提供、安定した賃貸経営を実現します。
なお、当社物件はすべて当社が売り主の物件となっていますので仲介手数料はかかりません。
収益不動産購入時は多くの方が融資を利用することになります。また、融資を利用してレバレッジを効かせた投資ができることも不動産投資の大きなメリットです。
融資はお客様の属性や購入物件によって条件が変わり、戦略的に利用することが重要です。
●60以上の金融機関と取引をしており、お客様一人ひとりに最適な金融機関と融資プランのご提案が可能
●取引金融機関は関東圏、関西圏両方にある為、両エリアのお客様に有利な条件で提案可能
●不動産投資の規模を拡大させる為にアパートローン、プロパーローン両方を活用したご提案等も可能
●仮審査から本審査、融資実行まで当社担当者がしっかりとお客様をサポート
不動産投資は賃貸「経営」であり、入居率の高さや賃貸管理の質が家賃収入、すなわち不動産投資の成果に直結します。当社ではお客様が物件取得後、そのまま賃貸管理も行います。
当社では独自の入居者募集活動を行っています。自社の賃貸仲介店舗を設けず、様々な賃貸仲介店舗と提携して、当社の管理物件を入居検討者にご紹介いただくことで、幅広く物件を周知します。これにより早期の満室につながっています。
また、入居者対応や修繕、リフォーム等の全般的な業務だけでなく、資産管理という観点でお客様の大切な資産のコンサルティングも行う「アセットマネジメント型賃貸管理」方式のサービスとなっております。
お客様によっては資産管理法人を設立するケースも多くございます。その際の手続き等も専門家と提携しサポートいたします。
物件の登記移転や、その他税務・法律のアドバイスが必要な場合、当社のパートナーであるプロの専門家の先生をご紹介できます。
A様の場合
(経営者)
年齢
38歳
年収
1,000万円
職業
経営者
金融資産
2億円
不動産投資の目的
事業承継により、機械関係の会社の2代目社長であるA様は、事業の業容は安定しているものの、今後大きく伸びる展望は描きにくいと考えており、長期的な経営に不安がありました。そこで、今持っている資産を使い不動産賃貸業に参入することで収益の多角化を図りたいと考えられました。
不動産投資の目標
会社の安定経営と、A様自身の本業以外の収益確保による経済的安定の実現を目標とされました。
B様の場合
(医師)
年齢
42歳
年収
3,000万円 (勤務医時代)
職業
開業医
金融資産
5,000万円 (勤務医時代)
不動産投資の目的
大病院で働きながら週末はクリニックなどでアルバイトをされ、年収は3,000万円。給料が増える反面、税額が急速に増えていくことに、複雑な心境を覚え、効率的な税金対策方法と、将来の独立開業に備えた安定収入の両立を目的に不動産投資を検討されました。
不動産投資の目標
まずは重い税負担を軽減するべく減価償却狙いの節税物件を購入し、その後独立に向けての安定収益源を構築するという目標となりました。
C様の場合
(会社員)
年齢
50歳
年収
1,000万円
職業
会社員
金融資産
4,000万円
不動産投資の目的
C様はメーカー勤務の会社員で、奥様と大学受験を控えたお子様の3人家族です。お子様の教育費はまだかかりますが、ご自身もあと10年で定年退職を迎える為、「老後資金を確保したい」というのが不動産投資の目的でした。これまで株式や投資信託によって4,000万円の金融資産を持つことができました。しかしこれだけでは老後不安を拭い去ることはできず、今から安定収入を得られる仕組みをつくっておきたいと考えました。
不動産投資の目標
金融資産が4,000万円ありながらも、「年金を受け取りながら資産を食いつぶすよりも、お金がお金を生む状態にしておきたい」とのご希望でした。今後のライフプランや「年間どれくらいキャッシュフローがあると安心か」というヒアリングに対して、「年に2回は海外旅行に行きたい」等具体的な希望もあり、そこから定量的な目標をつくりました。C様の場合は、年間キャッシュフロー500万円が目標となりました。
STEP
1
不動産投資コンサルタントがお客様のご状況や、不動産投資の目的・目標などをお伺いし、融資戦略も含めたお客様だけの不動産投資プランを提案します。
STEP
2
不動産投資プランに最適な物件がございましたら、随時メールやお電話でご紹介します。
STEP
3
物件のご購入を希望される場合、購入のご意思をメールや電話で担当コンサルタントにお伝えください。
STEP
4
不動産投資は融資戦略が重要です。60以上の取引金融機関から、最適な融資アレンジを提案します。融資申請から実行までの手続きもお手伝いします。
STEP
5
融資実行と同時に物件購入の決済をいたします。また、司法書士による物件の移転登記や金融機関の担保設定も行われます。各手続きが完了しましたら、賃貸経営のスタートです。
STEP
6
物件のご購入後はワンストップで当社に賃貸管理をお任せいただけます。入居者募集、入居者対応、物件管理等、お客様の利益を最大化し、安定した賃貸経営をサポートします。
提供する収益不動産はすべて
当社が開発しています。
一棟物を専門にバリエーションを
豊富にそろえており、
お客様のプランに最適な
種別・築年数の物件を提供します。
不動産投資には以下のリスクがあります。
■火災・地震・災害
不動産投資は建物を貸し出して収入を得る投資である為、火災や災害等により建物が損害を受ける可能性があることは大きなリスクです。対策は「確実に保険金を受け取れる保険に加入すること」です。また、水災・ひょう災・雪災補償等の特約も、必要に応じて検討することをお勧めします。
■金利上昇
収益物件を購入する方の多くが金融機関から借入をする為、借入金利が上昇すると返済額が増え、収支が悪化してしまうリスクがあります。金利のコントロール自体はできない為、仮に上昇した場合でも影響を少なくすることが対策となり「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」の2つになります。詳細はプライベート相談等でご質問頂きましたら、担当コンサルタントがご説明いたします。
■事故リスク
入居者の方が亡くなったことによる影響で、原状回復工事が必要になったり、事件性がある場合は他の入居者が一斉に退去したりする可能性もあります。また、これまでの賃料水準では入居希望者が現れにくくなることもあります。当社では、死亡事故が起きた場合の原状回復費用等の保険加入提案や、入居者が決まらない場合は広告料のコントロール等の対策をとり、影響を抑えています。
■損害賠償リスク
建物の不具合が原因で第三者に危害を加えてしまったこと等により、他人から訴えられたり賠償を求められたりするリスクです。このリスクへの対策は、物件の欠陥による他人への損害を防ぐために定期的な建物メンテナンスをすることと、施設賠償責任保険の加入も重要です。
■価格下落
不動産価値の目減りにより、借入残高(残債)よりも低い金額でしか値段が付かず。売るに売れないリスクです。収益不動産価格は「収益価格」と「積算価格」の2つの要素で形成され、多くは高い方をベースに収益物件の価格を算出し、その金額を参考にして市場で取引されるようになります。
原則、価格は築年数経過とともに下がり続け、最終的に土地値に落ち着くものではありますが、売却したい時に借入残高より低い金額でしか値段が付かない可能性があります。その場合は追加で資金を捻出して残債を抹消したり、資金が無ければ保留し続けて残債を減らしたりする必要があります。賃貸経営がうまくいかず資金枯渇すれば最悪の場合競売となる可能性もあります。
売るに売れない状態になったときでも、長期的に安定した運用ができる物件を購入することがリスク対策となります。その為には物件購入時の物件選定を間違えないこと(初期設定を間違えないこと)です。購入時に、不動産ポートフォリオの検討をしっかりと行ったり、長期保有の際に重要な税金コントロールの為減価償却がとれる正しい土地建物比率の設定、そして購入者に適した融資条件を選ぶこと等があります。
■空室
不動産投資の収入の主流は「インカムゲイン(部屋等の空間を貸して、その対価として賃料を得る)」です。その為、賃料を支払ってくれる借主がいることが前提となります。少子高齢化社会の日本では、人口の減少と新築物件の供給過多により、需給バランスが崩れ、入居者が集めにくい状況となっています。その為、空室が増加しています。空室は不動産投資の成果に直結するリスクとなります。
対策は「物件購入前に、現在そして未来に渡って入居付けが可能な物件か調査すること」と「入居付けに強い管理会社をパートナーにすること」です。当社では土地・物件の仕入れ時から入居付けの観点で精査し、賃貸経営に向かない物件は開発しません。また、賃貸管理においては独自の手法により平均入居率98%以上を保持していますので、空室リスクについてご不安をお持ちの方は、担当コンサルタントにご相談ください。
■家賃滞納
家賃滞納は、空室とともに問題になりやすいリスクです。一般的には入居者の2~3%が家賃滞納すると言われています。家賃滞納は、税務上は利益となり税金が発生する為、実は空室よりも厄介なリスクです。家賃回収できない場合は未収金(商品やサービスを提供しそれに対する対価の支払いを受けていない債権)に計上され、売上がたっていることになってしまいます。
上記のように不動産投資にはリスクもありますが、すべてのリスクに対して対策が打てることはメリットです。
どのような投資にもリスクがあります。リスク(対策の可否も含む)とリターンを比較して、リターンの方が多いと判断できる場合は、その投資は実施した方がよいと判断できます。
関東圏では東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、関西圏では大阪府、兵庫県、京都府、奈良県で、それぞれ賃貸需要のあるエリアに所在する物件を提供しています。
当社で物件の賃貸管理も行っている為、管理の手が届く範囲として原則当社の東京本社及び大阪本社から公共交通機関で1時間半程度のエリアとなります。
なお、お客様のお住まいのエリアに所在していない物件も、融資アレンジによって購入が可能です。(お客様の職業や年収、金融資産等のご状況によります)
当社ではプライベート相談にご参加いただいたお客様にのみ物件をご紹介しております。プライベート相談参加後から物件のご紹介までは1か月~数か月と幅広い販売期間となっております。当社では土地及び中古一棟物件仕入れの際、賃貸経営の安定性や、お客様にきちんと利益を得ていただける物件かどうか精査します。厳選して物件を仕入れております為、ご理解いただけますと幸いです。
融資が受けられるかどうかが決め手になります。現在の金融機関の融資情勢では、会社員の方であれば年収700万円以上、金融資産1,000万円以上が目安ですが、職業や金融資産、購入する物件にもよります。プライベート相談にご参加いただきましたら、融資の可否や可能な借入額を担当コンサルタントがお伝えいたします。
融資審査は以下の様な流れになります。
1.購入物件決定
2.金融機関に連絡
物件の買付証明書をいただきましたら、当社より金融機関をご紹介いたします。
3.仮審査
金融機関に必要書類をご提出いただき、仮審査となります。
4.本審査
仮審査に通りましたら、必要に応じて追加書類を提出し、本審査を受けていただきます。
5.金銭消費賃借契約
本審査に通りましたら、金融機関との間で融資条件(金額、返済計画、金利等)の契約を行っていただきます。
金銭消費賃借契約は、金融機関や当社にて行います。
6.融資実行及び所有権移転
融資実行日に、金融機関より融資金額が振り込まれます。同日に、当社に物件の売買代金を支払いいただきます。
また、当社が提携している司法書士により所有権移転と、金融機関による抵当権設定登記が行われます。
※2~4の間で物件の売買契約が行われます。
■期間
期間は仮審査から融資実行まで1ヵ月~3ヵ月程度です。
金融機関によって異なります。
■必要書類
・物件概要書
・レントロール(物件の賃貸条件一覧)
・物件の登記簿謄本、公図
・物件の売買契約書、重要事項説明書
・物件の検査済証、確認済証
・本人確認書類(運転免許証等)
・所得証明書類(源泉徴収、確定申告書等)