不動産投資に役立つ情報をお届けする大和財託社長ブログ 不動産投資に役立つ情報をお届けする大和財託社長ブログ

新築アパート事業計画書を見て、ガッカリです

2013年11月23日

テーマ:

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今年も残すところ実働1か月程度となりまして、これまで無休で仕事をしてきましたが、明後日久しぶりに休暇をとる予定です。

(会社は通常営業してます。)


プライベートな話ですが、両親が岩手から来阪します。
両親と会うのは1年ぶりなので、親孝行したいと考えております。

たっぷり充電し、年末まで突き抜けますので皆様よろしくお願いします。

 

さて本日は「新築はやっぱり危ない」ということについてです。

 

先日当社に投資相談でご来社いただいた方が、新築アパートを検討されておられました。


建売業者が作った事業計画書を持参されており、私に見てほしいということで、依頼を受けました。


以下、概要ですが、正直スゴいなと思いました。
(概要書をお客様から頂きました)

 

=============================

【大阪市●●区 新築アパート計画】

土地:140平米
建物:木造2階建て、131平米、1LDK×6戸

■総事業費:6000万円(土地、建物、外構、地盤改良含む)

■資金計画
自己資金:1000万円 
借入金額:5000万円 (●●●ス銀行)(30年、2.3%)

■収支計画(月)
家賃収入:350,000円
借入返済:200,000円
管理費等:35,000円 (PMフィー、清掃代、インターネット代)

月間収支:100,000円

■収支計画(年)
家賃収入:4,200,000円
借入返済:2,400,000円
管理費等:420,000円

年間収支:1,200,000円

表面利回り:7.0%

=============================

よく売れますね。。。

すごい営業力?だと思います。


収支計画を見てみると、管理費等には固定資産税・都市計画税や、共用部電気代、消防点検などのコストは一切入っていませんでした。


そして、太字で、「一括借り上げプランも別途ご用意しております。」と記載があり、月280,000円で借り上げるというものでした。(手残り月6万ちょっと。。)


将来的には賃料も下落していくでしょうから、仮に10%賃料が下がれば、表面利回りはわずか6.3%です。

空室が出てリフォーム費用、入居者獲得費用を考慮すると、どうなるのでしょうか。


土地の仕入れが必要ない地主の方や、特殊なルートで格安で土地を仕入れることができる方、形状が悪い土地・道路付けが悪い土地を格安で仕入れる方、などを除き、新築アパートを購入しては絶対にだめです。



新築を建てられた方、または請負契約を締結された方の話をお聞きすると、皆様プランニング・物決めなどを楽しんでいらっしゃいます。

収益不動産を保有するのは、家賃収入を得るためであって、プランニングを楽しむためではなかったと思います。


プランニングを楽しみたい場合は、自宅を新築するときに行ってください。



最近、某金融機関の方と話を聞いたのですが、金融機関も新築物件は融資がしやすいといっていました。
それは、遵法性が満たされ、短期的なCFは出ているよう見せれるため、審査部に通しやすいのが理由といっていました。


よって、金融機関と新築アパート業者が提携し、販売・融資に力を入れているとのことで、実際良く案件は動いているとのことでした。


融資が付くから、物件を買う=良い投資とは言えません。


私としては、5年後どうなるかの予測がついていますので、今後の推移を見届けたいと考えております。


本日は、少し否定的な話が多かったのであまり気持ち良い文章ではなかったかもしれません。

ただ、実際に新築アパート業者が作っている事業計画書を見て、愕然としたので、今回書かせていただきました。


次回は休暇明けにもなりますので、明るい題材を取り上げたいと考えております。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

ページトップへ