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物件情報の提供ルートによって購入価格が変わる?

2013年11月20日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

この数日の大阪は真冬並みの気温になっており、雪国育ちの私でもさすがにコートをクローゼットから出しました。


雪国育ちといっても、大阪に10年近くいてるので、既に寒さには弱い身体になってしまっていますが。


11月も中旬にさしかかり、そろそろ来年に向けての物件仕込みを考えなければならない時期にもなりました。

おかげさまで年内決済分はほぼめどが立ちましたので、来年1月以降決済物件を現在は探しているところです。


会員の皆様は今週来週にご期待ください。


本日は、「物件情報ルートによって物件購入価格が変わる」についてです。

 

不動産流通の取引にはいくつかの形態があるのは皆様ご存じの通りです。


大まかに分けると以下の通りです。


1.売主から直接購入する取引(新築など)
2.売主・買主間に仲介業者が1社入る取引(いわゆる両手取引)
3.売主・買主間に仲介業者が2社入る取引(いわゆる片手取引)
4.売主・買主間に仲介業者・ブローカー等複数入る取引(関西多し)

(その他、代理などもあります。)


ちなみに4は関西で良く見られます。
業者・ブローカー間で物件情報を交換し、どこかで購入希望者が現れるまで、物件情報が流れ行き来します。宅建業法で仲介手数料の上限は合計6%と決まっていますので、その6%を数社で分ける構図になります。(直接売主買主とやり取りしない業者・ブローカーは楽して収益を上げることになります)

当社にもこのようなルートの物件情報も入ってきますが、売主にたどり着くまで3つ以上の業者が存在し、なかなか交渉が進まないのが大半ですので、相手にしてません。


さて、実際に収益物件を購入するとき多いのは、2か3だと思います。


購入希望者の中には、2の専任の業者のみに交渉をする考えをお持ちのようです。

当社にもたまに物件の問い合わせ時に、「御社は売主直ですか」と聞いてくる方がいてます。


恐らく交渉が早く購入できる可能性が高いというお考えだと思います。


これは一部正しく、一部誤りです。


専任の物件であれば、購入希望の方の条件を売主側に伝わるスピードが早いということは事実です。(先ほどの4の例とは反対ということ)

 

では、何か誤りなのでしょうか。


それは、その業者が本当に買主の条件を売主に交渉してくれているかどうかが不透明という点です。


不動産業界というのは特殊で、通常の物販であれば、お客様である買主が偉いのですが、不動産の世界では物件を持っている売主が偉いのです。


世の中に同じものはなく個別性が強いのと、全ては売主の気持ちで物事が動いていくからです。
(売り出したい、価格交渉に応じる、売るのをやめる等)


また、収益不動産の世界でいえば、売主の多くは地主や不動産業者、資産家ですので、複数棟所有しているケースがほとんどです。

とするならば、売り側で専任をもらっている仲介業者がどちらの意向にそって物事を交渉するかは明白ということです。
(当然、売主の意向です。)


よって、専任業者だからといって、価格などの条件交渉が買主有利に働くことはあまり期待できないということです。


アメリカの不動産業では、不動産業者による両手取引は禁じられています。

売主と買主の間には、売仲介業者と買仲介業者を必ず立てなければなりません。

これは利益相反の関係になるのを防止するためです。

(売主は高く売りたい、買主は安く買いたいとう利益相反の関係)



例えるならば、裁判で原告と被告の弁護士が同じ人では、正当な裁判ができないでしょということです。


我々不動産業者としては、専任の物件でお客様を見つけることができれば、仲介手数料が倍になりますので、ビジネス的には良いのですが、お客様である買主側から見ると、一部例外もありますが、必ずしも専任物件がよいとは限らないので、今回あえてこのテーマを取り上げました。
(一部勘違いされている方も多い)


 ※ただし、上記4のように売主側にまったくつながらないパターンもあるので、売主と買主の間には最大2社はいるのがよいと思います。



【まとめ

物件情報を提供した不動産業者の取引態様で専任にはそれほどこだわらなくてもよく、買主の条件などの意向を売主側に交渉できる仲介者・パートナーを見つけるほうが、良い条件で購入できる近道といえる



本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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