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不動産投資を始められる条件とは?その2

大和財託の藤原です。

2月に入りました。

2月は当社の上期決算で現場は目標達成に向けて追い込みをかけています。

加えて、賃貸物件の繁忙期に突入しリーシング部門中心に社内が忙しく活気だっています。
(繁忙期は退去も多いので当社でいうところの運用グループも忙しそう)

疫病発生後は賃貸需要が消滅し動きが相当鈍かったのですが、2年が経過し今年は海外からの留学生など一部のセグメント層を除き、動きはだいぶ平時に戻りつつある印象です。

当社は1月末で3620戸の物件を管理しているのですが、入居率は99.38%と驚異的な数字を継続できています。

ちなみにこの入居率、管理会社によって入居率の算出方法は独自に定めているケースが多く、例えば

部屋が入居できる状態になってから空室カウントする、

空室から60日間は募集期間でそれを超えたもののみを空室カウントする、

などバラバラです。

当社は退去日から空室カウントしていますので一番厳しく、そして物件所有者の感覚に合わせた定義で入居率を算出しています。

当社では長期空室住戸を空室90日以上と社内で定めていますが、現在の90日以上空室住戸はわずか5室と過去最少になっています。

仕組みで空室を埋める組織をこの数年で作り上げてきて、成果が出ています。

この状態で繁忙期を迎えられること、とても楽しみですし、顧客にも喜んでいただけるものと確信しています。

繁忙期は4月ごろまで続きますので、1部屋でも多く空室を埋めてまいります。

本題です。

前回の続きで

不動産投資を始められる条件

についてです。

前回の記事はこちら

不動産投資を始められる条件を言い換えると、融資を受けられる条件となります。

前回は現在の融資環境下で会社員の方が融資を受けられる条件について紹介させていただきました。

①勤務先:上場企業あるいは非上場企業でも一定以上の規模・業歴がある会社勤務
②年収条件:700万円以上
③金融資産条件:1000万円以上

上記は、会社員の方が利用しやすい、パッケージ型アパートローンにおける条件となります。

では上記条件を満たせない会社員の方は融資を受けることはできないのでしょうか?

結論から言えば、可能です。

ただし、別の意味でハードルが上がります。

前提として、パッケージ型アパートローンではなく、市中金融機関が出しているオーダーメイド型プロパーローンを利用するということになります。

パッケージ型アパートローンは上記の条件を明確にすることで使い勝手が良いのですが、その条件から外れると一切土俵に乗れないというデメリットがあります。

一方、オーダーメイド型プロパーローンの場合は、パッケージ型のように明確な線引きがなく、物件と債務者(購入者)の総合判断となります。

とはいえ、おおよその目安はありますので本ブログでご紹介します。(じゃないと答え無し、で本記事が終わるので。)

一番重要な要素は、「金融資産」となります。

年収が低くても金融資産があれば融資は出ます。

目安としては金融資産3000万円以上、となります。(地域性もありますので例外はあります)

例えば、年収300万円で中小企業にお勤めであっても、現預金で3000万円あれば信用金庫・信用組合であれば融資の可能性があります。
物件評価にもよりますが1億円程度の物件が購入できるイメージです。

よって、会社員の方の場合は、パッケージ型アパートローンを利用できる条件を満たすのであれば、先ず利用するのが良いです。
その後、金融資産を積み上げオーダーメイド型プロパーローンに移ってくと効率がよいです。

パッケージ型アパートローンを利用できない属性の場合は、オーダーメイド型プロパーローンしか選択肢がないため、現預金などの金融資産を積み上げることが大切となります。

※もちろん、融資を利用しないで築古戸建投資などをする方法はあります。

当社は関東圏と関西圏で事業展開しているので融資姿勢はとても地域性が強いと感じています。
今の状況は関西圏の信用金庫・信用組合が積極姿勢で、パッケージ型アパートローン利用の属性に満たない方であっても現預金が一定あれば融資を受けやすい状況になっています。

参考にしていただけたらと思います。

本日は以上です。

大和財託株式会社 藤原

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