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キャッシュフローが出ない不動産投資はダメか?

2021年11月20日

テーマ:
大和財託の藤原です。

11月も下旬に入り今年も実働あと1ヶ月となりました。

ちょうど前期の決算関係が全て終わり、来週から金融機関向けの決算説明会を東京と大阪でそれぞれ開催します。

取引金融機関が増えたので、今年からホテルにて開催することになりました。
(いっぺんにご説明できるので効率が良いという事実もありますが)


現状、金融機関の不動産向け融資は消極化トレンドではなく、徐々に積極トレンドの基調となっています。
当社で開発している新築・中古の物件への融資付も問題なく出来ております。

金融機関と良好な関係構築をさらに進め、顧客への融資付にもプラスになるようにしてまいります。


本題です。

本日は、

キャッシュフローが出ない不動産投資

についてです。


不動産投資を行う目的は人それぞれですが、多くの方が保有中のキャッシュフローを目的にされます。
当社に相談に来られる方々も同様です。


キャッシュフロー目的の不動産投資の場合は、物件の真の利回りである総収益率FCRの高さや、FCRとローン定数Kとの差であるイールドギャップをいかに取れるか、が重要になります。

拙著「収益性と節税を両立する不動産投資の成功法則」でも、多くをキャッシュフロー目的の不動産投資の解説にさいています。


では、キャッシュフローが出ない物件は投資対象として完全にNGなのでしょうか?


結論を申し上げると、

投資対象として成り立つ

です。

保有中にキャッシュフローが出なくても、保有中に含み益が積みあがっていき、売却により売却キャッシュフロー・売却利益を具現化する不動産投資となります。

この投資の難しさは、比較的確実な毎月・毎年キャッシュフローではなく、将来の売却価格という不確実な未来のみを前提に投資キャッシュフロー・利益を得ていく点です。


保有中のキャッシュフローを目指さない不動産投資を行う方の多くは、相続税対策で不動産投資を行う方となります。当座のキャッシュフローはいらないけど、将来的には損をしない、資産を守ることが出来る、というのがその動機となります。

相続税対策ではないけれど、当座のお金は特別必要としないインカムリッチの方は、保有中キャッシュフローを目指さない不動産投資をすることは、投資の幅を広げる点においては選択肢の一つとして考えてもよいかもしれません。


ではどのような物件に投資していけば良いのでしょうか。


端的に言えば、

値段が下がらない、下がりにくい物件

となります。


具体的には、

①都心部の新築・築浅RC造物件
②購入価格に対して実売土地値の割合が高い物件(構造、築年数などは不問)

です。


①は東京23区、大阪5区、京都市田の字地区、などエリアは限られ、利回りは低いですが資産性を維持できるのがメリットです。
立地・物件によっては築年数が20,30年と経過しても価格が下がらない場合もあります。

ネックは物件が大型であることが多く、また一定の自己資金を入れなければ逆イールドとなりキャッシュフローがマイナスになることから、一定の自己資金投下および、保有中に何かあっても耐えられる資力が必要となります。
(このような物件に投資しようとすれば、金融機関からみた債務者属性の要件も相当厳しいものになります)


②は築古物件が対象となりますが、購入価格が土地値に近い場合は、建物が今後経年したとしても価格下落は土地相場にのみ依存する形を取れますので、都心部のみならず、周辺地域であっても対象とすることができます。
ネックは融資期間が取りにくい事、法定通り減価償却を短期間で計上すると減価償却期間が終わってからの納税負担が大きくなるためコントロールが必要なこと、などとなります。

また、実売土地値といっても、土地相場でいうところの坪〇〇〇万円というのは、多くはその地域での戸建て住宅が建つ土地の大きさでいうのであり、アパート・マンションが建っている土地の場合は、その土地相場をそのまま持ってくることは出来ないという点には注意が必要です。
正確に見ようとすれば、仮に地型が良く戸建用地として分割出来る場合であっても、建物解体費や入居者立ち退き費用なども控除しての土地値で見るべきです。


①②どちらの場合であっても、購入時より売却時の価格が下がったとしても一定範囲内であれば損をすることはありません。

それは、多くが融資使っており自己資金に対してレバレッジがかかっていること、時間の経過と共に借入金は減っていくこと、という不動産投資のメリットがあるからです。(保有中のキャッシュフローが出ない不動産投資であっても)


今回、保有中キャッシュフローを目指さない不動産投資をする際のポイントを解説しました。

次回は具体的なケーススタディで数字にて見ていきましょう。


大和財託株式会社 藤原



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