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築古不動産投資による節税効果 その⑦融資条件で節税効果はどう変化するか

2021年08月28日

テーマ:

大和財託の藤原です。

早いもので8月も終りが近づいています。

8月は当社の決算月にあたるため、特にお盆明けからは多数の物件を事故なく引き渡しさせていただくために、
全社員力を合わせて仕事にあたってまいりました。

コロナ禍が長期化し社会の混乱は続いていますが、資産運用ニーズの高まりを受け当社事業への影響は限定的であったこと、
そしてこの状況下でも挑戦をし続けている結果により、今期も創業以来連続の増収増益を達成見込みです。


逆説的ですが、社会が不安定になればなるほど当社が手掛けている資産運用ビジネスへの注目が高まっているように感じます。

社会的ニーズに応えていくためにも、使命感を持って事業拡大に邁進していきます。


さて、本題です。

シリーズで解説している

築古不動産投資による節税効果

についてです。

これまでの記事で、築古不動産投資による節税効果は極めて高いことをご理解いただけたと思います。

今回は個人名義において融資条件が変わると節税効果はどのような影響を受けるかについて検証しています。

いつも登場している次の物件に投資します。


◆サンプル物件データ

保有名義:個人(適用税率50%)

【物件概要】
構造 軽量鉄骨造
築年数 30年
物件金額 10,000万円
購入諸費用 300万円 ※全て購入初年度に費用計上する

投資総額 1億円(土地3,000万円、建物7,000万円)
年間家賃収入 900万円 ※毎年0.25%下落
表面利回り 9.0%
空室滞納損 年間家賃収入の5%
運営費用 年間家賃収入の20%


【投資方針】
保有期間 5年
売却金額 9000万円(購入時から10%下落)
売却諸費用 270万円(売却金額の3%)


融資条件については、今回は自己資金を変化させます。
融資レバレッジの度合い変化によって最終的な投資・節税パフォーマンスの変化を調べます。


【融資条件】
金利 1.5%
融資期間 25年(元利均等返済)


現金購入からフルローンまで1000万円単位で融資割合を変えた投資結果は以下の通りです。


 

融資割合0%、つまり全額自己資金(自己資金10,300万円)の場合は、最終的には手元に12,913万円の現金が残り、自己資金は1.25倍に増えたということになります。(内部収益率は5.67%)

融資割合90%、自己資金10%(1300万円)の場合は、最終的に手元に3,602万円の現金が残り、自己資金は2.77倍に増えたという結果になりました。(内部収益率は48.76%)


売却価格が購入時の90%という条件ではありますが、融資条件(融資金額)がどうであれ投資としてのパフォーマンスは節税効果が加わる事により総じて高いという評価はできそうです。


投資初期のキャッシュアウトを極力抑え、節税を享受し、最終的な投資パフォーマンも高くという基準でいけば、融資割合70%以上であれば内部収益率は15%以上あるため、特に良いと個人的には考えます。(逆に言えば、自己資金30%までであれば、投資効率は特に高いということ)


少し前まで可能であった航空機のレバレッジドリースと同じことが築古不動産投資であれば可能であるので、うまく融資を使い自己資金以上の減価償却費を計上し節税を図りつつ、
投資全体のパフォーマンスの最大化につなげるのが正しいやり方と言えます。

 

以上、長期に渡り収益不動産を活用した節税効果について解説してまいりました。


仕組みをよく理解頂き、タックスマネジメントに取り組んで頂けたらと思います。


大和財託株式会社
藤原 正明

 

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@fujiwaramasaaki

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