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会社員向けアパートローンの復活 パート2

2020年11月21日

テーマ:
次世代不動産投資みんなで資産運用


毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、東京に新たに私個人用の家を借りました。
(大阪にも家があります。)

東京マーケット開拓のために東京にいることが週の半分くらいになってきたのですが、ホテルだとちょっと疲れが取りにくいという理由からです。
あと、東京でも大阪にいるときと同じ感じで筋トレをしたいので、各種サプリメントなども取り揃えておきたいという理由も少しあります。
※すでに法人でゴールドジム渋谷・原宿店と契約済みなので、環境は完璧です。

その他、金融機関開拓という意味合いもあります。
当社のような非上場企業が借り入れをする場合は、結局は社長が連帯保証に入らないといけないので、社長個人の拠点が東京に求められるというのが実態としてありました。
(実際いくつかの金融機関からはそういう話を頂いております)

これで体制は整いましたので、あとは一気呵成に事業展開していくだけとなります。

おかげさまで、東京本社は想定以上のペースで実績をあげられておりますので、今後より加速度が増すと思っています。

東京・大阪の二拠点で全国の方に対し収益不動産を活用した資産運用サービスを提供してまいります。


さて、本題です。前回の続きで


「会社員向けアパートローンの復活」パート2


についてです。


前回の記事はこちら


この数年厳しくなっていた会社員向けアパートローンが復活したという話でした。


当社調べでは、従来出していた金融機関以外に、新たに2つの金融機関が商品を出してきました。


特別の金融資産を持たない会社員の方は、おおよそ年収の10倍までしか借り入れができず、それ以上融資を受けるには自己資金を数千万単位で貯めるしか方法が無い状態が数年続いていましたが、今回そこに突破口が出てきたという事です。


本日は、その中の1つの金融機関の融資商品について詳細ご紹介してきます。


【 金融機関 T 】

■融資可能な方の条件
・前年の年収が1000万円以上の方(会社員でなくてもOK)
・20歳以上の個人または資産管理法人
・提携業者より物件を購入する方

■対象エリア
・首都圏:東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
・近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県

■融資金額
・最大10億円

■1案件あたりの融資上限額
・年収1000万円以上:購入諸費用含めた総事業費の80%
・年収2000万円以上:購入諸費用含めた総事業費の90%

■適用金利
・原則2.45%(変動金利)
・団体信用生命保険を付ける場合は+0.3%

■融資期間
・新築:30年
・中古:55年-築年数


ポイントは以下の通りです。

①年収1000万円以上が条件で会社員でなくてもoK(個人事業主の方などでもOK)

②融資枠最大10億円(既存借入は考慮せず)

③一定の自己資金は求められる

④中古物件でも長期融資が可能

ポイントを細かく見ていきましょう。


①年収1000万円以上が条件で会社員でなくてもoK

本金融機関の融資のハードルとして、前年の年収が1000万円以上が必須ということです。
また、こういったパッケージ化されたアパートローンは、上場企業の会社員や公務員、医師などを対象としていることが多いのですが、本金融機関は個人事業主などでもOKなので、これまでパッケージ型アパートローンを受けられなかった属性の方もチャンスが開かれたのは大きいと言えます。


②融資枠最大10億円(既存借入は考慮せず)

個人的にはこれが一番大きいメリットだと思います。
パッケージ型アパートローンは物件の担保力も考慮しながらも、お金を借りる人の年収を信用として融資金額を決めることが多いのですが、今回の商品は最大10億円の融資枠が用意されており、うまく借りられれば、会社員の方でも相応の投資規模を実現でき、キャッシュフローも経済的自立を成し得られるくらい得られます。

当社では、会社員の方には区分マンション投資はやってはいけないと、これまで勧めてきたのですが、これは融資枠が限られているから貴重な融資枠をキャッシュフローが出にくい区分マンションに使うのはもったいないという事実に基づくものでした。

しかし、既存借入れを考慮しない本商品が出てきたので、区分マンション購入で融資枠を使い切ってしまった方であっても、リカバリーのチャンスが巡ってきたことを意味します。
まずはお試しで区分マンションを購入し、やっぱり一棟ものに移行したい場合でも問題なく融資を受けることが出来るようになりました。


③一定の自己資金は求められる

②で良いことを申し上げましたが、この③は不動産投資をしたい人からすればデメリットと言えます。
パッケージ型アパートローンの多くは物件・債務者によってはフルローンも可能ですが、本商品はフルローンは不可となっています。

年収によって1案件あたりの融資割合がきまっていて、1000万円の場合は総事業費の80%となります。

例えば、物件価格10,000万円、購入諸費用700万円であった場合、総事業費は10,700万円となりますから、融資の上限は8560万円までとなり、自己資金が2,140万円必要となります。

これが年収2000万円以上の場合は90%となり、融資上限9,630万円、自己資金1,070万円となります。

不動産投資家としては、できるだけ投下自己資金は抑えたいと考えますから、ここはネックとなりそうです。

売り主直の物件であれば購入諸費用が少ないため、必要自己資金は少なくすることは出来るので、当社のような製販一体の会社にとっては良い条件を提供できるということでもあります。


④中古物件でも長期融資が可能

過去の様々な事件・出来事を受けて、建物の法定耐用年数を超えての融資はあまりでなくなってきた傾向があります。
(特に、都市銀行、地方銀行のプロパー融資)

こういった融資環境の中で、本商品は法定耐用年数を大幅に超えた期間の融資を受けることが可能です。

例えば、築30年の木造アパートであれば、

融資期間= 55 -30 =25年

となり、キャッシュフローを十分得やすい借り入れが可能となります。

減価償却目的で物件購入する際にとても活用しやすい融資と言えます。

以上、詳細を解説してきました。

一定の自己資金がいるというデメリットはあるものの、融資枠を使い切り次の物件を購入できずにいた方、築年数が経過した物件を購入したい方にとっては、メリットが有る融資商品だと思っています。

本金融機関を利用するためには、提携している不動産会社・建設会社経由でなければならないようです。
これは過去の一連の事件・問題ではどんな不動産業者・建設会社の案件でも融資を出し結果それが問題になったことからの対策のようです。
(当社はもちろん提携済みです)


当社としては、主に築古物件(節税物件)への融資としてお客様にご提案していく方針です。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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