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会社員向けアパートローンの復活 パート1

2020年11月14日

テーマ:
次世代不動産投資みんなで資産運用


毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

最近は東京で仕事をする日が週の半分以上になってきました。

先週は久々のリアルセミナーを実施し講演者としてお話させて頂きました。
(コロナ以降はオンラインセミナーが主となっており、実際にお客様を集めてのセミナーは久々でしたが、30名以上の方にお越しいただき大盛況でした。)







また、東京本社フェスティバルと称して、東京メンバーとバーベキューを楽しんだりと組織ビルディング・コミュニケーションを活性化させています。









東京進出時は大阪から社員を転勤させましたが、その後現地採用が進んでおり、東京本社での大和財託ならではの社風醸成が重要だと考え、私は週に半分以上東京に常駐しているわけです。


おかげさまで東京本社においては、仕入れ、販売、建築など想定通り順調に推移しています。
2年後には大阪本社を超えるよう、東京メンバーには発破をかけています。


東京・大阪の二拠点により、全国の方に当社サービスを提供できる体制を強化してまいります。


さて、本題です。


「会社員向けアパートローンの復活」


についてです。


少し前のブログで、触りの部分はご紹介していましたが、先月から会社員向けアパートローンが復活しています。


当社が把握している限りでいえば、新たに2つの金融機関がアパートローンを商品設計し、融資を開始しています。

これら二つの金融機関の最大メリットは、「融資限度額が高額」ということです。

これまで融資を出していた会社員向けアパートローンは融資商品の設計上、年収倍率で融資限度額がおのずと決まるようになっていました。

例えば、アパートローンで有名なある金融機関は

 (年収+購入物件の年間家賃収入×72%)×8倍

が融資の上限となっていました。


例えば年収1000万円の会社員の方が年間家賃収入800万円の新築木造アパートを購入したいとすると、融資の上限枠は

 (1000万円+800万円×72%)×8=12,600万円

となります。

この時、住宅ローンなど他の借入がある場合は、その融資枠から控除され借入できる金額が減額されてしまいます。
住宅ローンで5000万円の借入があると、融資枠は12,600-5,000=7,600万円になるという事です。


その物件が利回り7.5%だとすれば、物件価格は10,670万円(800万円/7.5%)ですので、フルローンで購入できる可能性があるという事になります。
※実際にフルローン出るかどうかは、物件評価にもよります。最近の傾向では5~10%程度の自己資金を求めてくるケースが多い印象。


従来であれば、この1棟を購入すれば、融資枠をほぼ使い切る形となり、一般的な会社員の方は追加で物件購入することは困難でした。
(数年前までの異様な融資状況下では追加購入できましたが、一連の事件により融資は閉ざされていました)

上記物件から得られるキャッシュフローは、フルローン(金利2.3%、期間35年)で購入すればおおよそ年間で160万程度となります。

給与収入以外に160万円お金が別途入ってくる仕組みがあれば、良いと言えばよいですが、不測の事態で仕事を失ったり、あるいはアーリーリタイアするにはお金としては足りないと思います。

よって、本当の意味での経済的自立はできない状況がこの数年続いていたという事です。

※ただし、金融資産(現預金、有価証券、抵当権のついていない不動産等)で5000万円以上あれば、会社員向けアパートローンではなく、事業者向けプロパーローンで融資を受けて買い増しはできます。
その際には自己資金1~2割はマストです。


この数年は融資環境が厳しかったため、不動産業者は淘汰が進みましたが、一方で不動産業者が1棟物件から区分マンションへ取り扱う物件を変えてきたというのも大きな流れでした。

上記で紹介した金融機関は融資期間を最大45年に伸ばす商品を新たに作ったことで、会社員の方への販売攻勢が強まっていったのです。

結果、多くの会社員の方が、融資の枠を目いっぱい使い、キャッシュフローが薄い中古ワンルームマンションや投資とは言えず負債としかならない新築ワンルームマンションなどを購入させられてきた経緯があります。

こうなってしまうと、物件は売るに売れず、そして挽回しようと新たに物件を購入しようにも融資枠が無いので購入できずに詰んでしまう、という事が起きていました。

当社にもそういった方がたくさん投資相談にお越しになられますが、当社としてはまずは保有し続けて返済をしつづけるしかありません、という回答しかできませんでした。


こういった状況を打破できる融資が今回新たに出来たというのが、冒頭の話となります。


会社員の方にとってはまたとないチャンスと思っています。


次回、具体的に解説していきます。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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