書籍出版のお知らせ

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前本ブログでも告知させて頂いておりますが、8月3日（月）に新たに書籍を出版します。

書籍紹介ページはこちら

本書はタイトルの通り、土地をお持ちの方々（土地オーナー）向けの内容になっており、土地活用をこれから検討していく際にはぜひ手に取って頂きたい書籍になっています。

執筆過程で当社の土地活用営業担当者（全員エキスパートの社員です）にも見てもらいましたが、「こんな書籍がほしかった！」との声を頂いております。

（当社では私に忖度する文化はないです。営業の現場でもこういう書籍があればプロとしての知識をつけられるということで、同業の方にも役に立つかもしれません）

私は土地活用で失敗する土地オーナーがいることが不思議でなりませんでした。

当社は不動産の買取も行っていますので、定期的に土地オーナーの賃貸経営失敗が売却理由の案件が入ってきます。

最近はガイアの夜明け等の報道番組で特集が組まれたりしてきていますが、多くの土地オーナーが土地活用で失敗し返済に窮し、最悪は自己破産しています。

※なぜメディアがこういったことをもっと取り上げないのか、不思議でなりません。土地活用事業者が大広告主であることで扱いにくいという大人の事情でもあるのでしょうか。

私の考えでは、土地活用も不動産投資と全く同じです。

土地の購入が有るか無いかの違いだけで、不動産投資理論がそのまま適用できます。
その前提でいけば、私の考えでは、土地オーナーは土地を持たない一般投資家に比べると、圧倒的有利な条件で不動産投資・土地活用ができるわけです。

それにもかかわらず、失敗する方が後を絶ちません。
あるいは破産まではいかなくても、こんなはずではなかったのに、という方はもっとたくさんいらっしゃいます。

事実、当社にも土地活用目的でアパート・マンションを建てたが、想定通りにいかずに当社に賃貸管理の相談に来られる方が多いです。

なぜ失敗するのか。

いろんな要素があり、詳しくは本書をご覧いただきたいのですが、本ブログでは一例を土地活用の目的と絡めて挙げてみます。

土地オーナーの方々が土地活用する目的は、

①相続税対策

②安定収入源確保

というのが一般的です。

①相続税対策時における問題点

賃貸アパート・マンションを建てると相続税が安くなる仕組みがあるのですが、営業の現場では、

「相続税対策なんですから、儲けてはダメなんです。お金が増えたらまた相続税対策が必要じゃないですか」

といった耳を疑うような営業行為が行われています。

結果、高額の建築費で賃貸アパート・マンションを建てて賃貸経営をすることになりますが、新築時はよいのでしょうが、築年数が経過してくると賃料下落や修繕費用がかさみ、返済に窮するようになります。

相続税対策であっても、収益性が伴わなければ長期の賃貸経営を継続することができずに、子や孫のためを思って土地活用し相続したのに子や孫が返済に苦しむことになってしまいます。

如何なる状況下であっても賃貸経営を継続し土地を守っていけるだけの収益性が必要なのです。

②安定収入源確保における問題点

安定した家賃収入があれば、経済的に楽になり、子や孫にも喜んでもらえる、という目的で土地活用される方は多いです。

ここで問題になってくることに、ある種土地活用業界のスタンダードともいえる「サブリース」があります。

サブリースとは、土地オーナーが建築した建物を土地活用事業者が一括で借上げ、土地オーナーには入居状況のいかんにかかわらず、毎月固定された家賃を支払うというものです。

営業の現場や広告では、「30年一括借り上げの家賃保証！」などの耳障りのよいフレーズが並びます。

しかし、実態として30年同額賃料で保証するとはいっておらず、多くは数年で借上げ保証賃料の減額交渉が入ります。

ビジネスモデルとして、土地活用事業者は土地オーナーから借り上げた部屋を、実際に住む入居者に転貸し、入居者からの家賃収入と土地オーナーへ支払う保証家賃の差額が事業者利益になるわけで、入居者からの家賃収入が空室や賃料相場下落により減少したら継続出来る訳が無く、当然に土地オーナーに減額交渉することになります。

安定収入源確保という目的の目論見が外れ、サブリース契約が解除され入居者が全員退去してしまうことも多々あるのです。

その他、サブリースをすると、本来入居者が支払う共益費は家賃と同等のものであるはずですが、実際はサブリースをしている事業者が懐に入れてしまいます。
結果、本来得られる家賃収入が下がってしまうのです。

※賃貸住宅の実務として、賃料と共益費合わせての総額が実態としての賃料であり、募集上の戦略として共益費相当を賃料に含めたり、反対に共益費を高くして賃料を下げて賃貸ポータルサイトの検索で引っかかりやすくしたりしています。

サブリース前提の賃貸経営ではなく、通常の管理手数料を支払管理会社に業務委託する形で十分賃貸経営が継続できるような計画であることが大切と言えるのです。

①②以外の大前提の問題として、賃貸経営が中長期的に厳しいエリアの土地に無理して賃貸アパート・マンションを建ててしまっていることも、かなり多い状態です。

こういった様々な土地活用上の問題点を本書で取り上げています。

当社は土地活用業界では後発でアウトサイダーです。
3年前から土地付き1棟アパート・マンションの開発販売事業を開始したノウハウをもって、土地オーナー向けのコンサルティングサービスとして土地活用事業に参入したからです。

本書は、業界のしがらみがない私・当社が実際に土地活用事業を展開する中で見えてきた業界の問題点を洗い出し、そのうえで不動産投資理論に基づく正しい土地活用の始め方を、理論と実績を基に解説しています。
また実際に当社とご縁を頂いた土地オーナーの事例もご紹介しています。

具体の内容は以下の通りです。

・土地オーナーの土地活用が失敗する事例が多発している理由、業界の実態
└これまで土地活用がどのように行われてきたのか、歴史・統計を紐解いて解説しています。

・相続税関連、不動産投資関連の基礎知識
└相続関連の基礎知識、そして土地活用は不動産投資という考えのもと、不動産投資ノウハウについて解説しています。

・賃貸管理・サブリースの実態
└土地活用＝家賃保証・サブリースが当たり前になっていますが、土地オーナーを不幸にするからくり、業者側の事情などを暴露しています。

・土地の特性に基づいた3パターンの土地活用方法および具体例
└土地活用＝建築するという従来の考えではなく、土地特性に応じた最適な活用方法を具体例を用いて紹介しています。

・当社で土地活用に成功した方々の実例
└当社で実際に土地活用のお手伝いをさせていただいたお客様の事例を3つご紹介しています。

一人でも多くの土地オーナーの方々の手に取って頂き、お役に立てれば著者として嬉しく思います。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

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