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〜積小為大〜

融資が一部で厳しくなってきました

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

気づけば、三月最終の週末となりました。

早くも今年の1/4が終わりということで、時間が経過するのは本当に早いものです。

現在の当社の動きとしては、売買関連では自社再生物件の契約を進めているのと、新規事業の基盤づくりをしています。(今期予算は達成済みですので、来期・再来期以降に向けての動きとなります)

賃貸管理関連では、繁忙期のラストスパートということで、4月を締めた状態での入居率を98%以上に保つことを必達目標として、社員とともに仕事に励んでいる状況です。

その他、平成30年卒の新卒者採用活動がこれから本格化していきます。

ゴールデンウィークまでは原則休みなしで業務にあたってまいります。

さて、本題です。

本日は、「最近の融資事情 in 関西」についてです。

不動産投資で資産形成をなしえるには、融資動向を押させることが大切だということは、皆さまご理解頂いているを存じます。

そこで、関西エリアに特化している当社で最近感じる融資事情について少しご紹介します。

一つが、一部金融機関が融資を締めてきたということです。

関東圏にくらべ関西圏の市中金融機関は比較的融資が緩めだったのですが、ここにきて、属性重視になってきたという感じです。

従来は、一般のサラリーマンの方でも、物件担保評価が出ていればフルローンが当たり前でしたが、最近は物件で保全が取れていても一定の自己資金を求めてくるような傾向です。(高属性の方への融資は今まで以上に積極的ですが)

当社としては、お客様の半数がサラリーマンの方ですので、こういった市中金融機関向けの物件はちょっとご紹介しにくくなった状況ではあります。

一方で、もう一つの変化が、アパートローンで有名な金融機関が関西圏のエリアをある程度限定してですが、金利を大きく引き下げる措置を取ってきたということです。

これは、年収ベースで融資上限が決まるアパートローンを提供している金融機関同士の間での熾烈な融資競争の影響で、こういった金融機関で融資が付く物件が高騰したことにより、イールドギャップが取れなくなったことで貸出先がなくなってきたことによります。

これにより、関西圏の一部エリアでは、関東圏の買取転売業者が、相場もわからずかなりの高値でアパートローン向け物件を買い取っています。

それを利回り8%台かそれ以下(7%台)で投資用の新築区分マンションを買ってしまう顧客層の方々に販売しています。

はじめは、年収倍率10倍程度の金融機関で新築区分を融資限度額まで買っていただいた後に、既存借入を見ない某アパートローンで3~5億円まで追加で販売するビジネスが成り立っている様子)

その他にも、これは昨年からなのですが、関西地銀の中でエリア限定で新たにアパートローンを作り、積極的に融資を出してきています。(金利2%前後、最大35年とか)

このように、関西圏の融資事情はまだら模様の様相を呈してきました。

私は収益不動産業界にいて早10年経ちますが、金融機関の融資姿勢は刻々と変化していくのを実体験として見てきています。

融資が締まる時もあれば、緩くなる時もありますので、焦る必要は全くありません。

その時々の不動産市況と融資状況をよく見て、不動産投資の原理原則に基づき、購入したり売却すればよいだけです。

当社としても、市況などの外的要因に左右されないビジネスを構築し、お客様にとってメリットのあるサービスを今後も提供してまいります。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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