毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

4月になりました。
今日から平成29年度がスタートします。

当社は5月末決算のため、4月で何か変わることはないのですが、気持ちも新たに仕事に取り組んでまいります。

春になると無性に体を動かしたくなりますが、当社では社員の福利厚生・健康促進の一環で、会社近くのスポーツジムと法人契約をして社員が自由にジムを利用できる環境を作っています。

先日、そのジムで春の体力測定会なるイベントが催されておりましたので、私も測定してきました。
合わせて、現在の体の状態も測定しました。

大会仕様に身体を仕上げていませんでしたが、ベンチプレスは140キロ挙げられました。（もちろん、フリーウエイト、ノーギア、ノーバウンドの公式フォームです）
※この2年ほど記録が伸び悩んでおりましたので、最近プロのコーチに指導を仰ぐようにしました。

また、会食続きで心配でしたが、体脂肪率も一ケタをキープできていてホッとしました。

やはり、仕事で成果を出し続けるためには、まずは健康第一だと思います。（不健康では良い仕事ができませんし、お客様や取引先、社員に迷惑がかかります）

私を始め社員全員がこれからも仕事の一環として健康管理に留意して仕事にあたってまりいます。

さて、本題です。

本日は、「一番有効な空室対策」についてです。

物件を保有している多くの投資家にとっての一番の心配事は空室ではないでしょうか。

空室対策について、インターネットや書籍を調べてみると、様々な事例が紹介されています。

・競争力を高めるために、設備を最新のものにしましょう

・内見時に温かみを感じるよう、ウエルカムバスケットを用意しましょう

・内見時は第一印象が大切のため、スリッパと香りの演出をしましょう

・イケアのクネクネミラーをつけましょう

などなどです。

上記のような施策は、少なからず入居付けにプラスにはなるかと思います。

しかし私からすれば、上記のようなものは小手先の技であり、あくまでもプラスαの要素となります。

もちろん、当社でも入居者目線を第一に費用対効果を十分考え、有効なリフォームは相当研究しています。

しかしそれも、そもそもの空室対策が打たれているというのが前提となります。

では、一番の空室対策とは何か。

それは、入居付けが今後も十分見込める物件を購入するです。（当たり前すぎてすみません）

初めから入居付けで苦しむであろう物件を購入して、小手先の空室対策であれこれするのではなく、はじめから入居付けが見込める物件を購入すれば、空室が長期化することはありません。
先祖代々土地を受け継いで来られた地主層の方であれば、上記は当てはまりませんが、土地に束縛されない一般投資家の方々にとっては、上記の考えが一番の空室対策となります。

もちろん、立地の良い物件は入居付けは楽ですが、その分家賃に対する物件価格が高く、利回りが低いのが事実で、フルローンではキャッシュフローが回らないことがありえます。

よって、投資家の方がもう一つ検討すべきそもそもの空室対策として、そのエリア・その物件（間取り）の入居付けが得意な管理会社を見つけることがあります。

その管理会社が、当該物件エリアで入居付けが他の管理会社より圧倒的に強ければ、それだけで空室対策が取れているともいえます。
（地方の場合、その管理会社内でのオーナー優先度を上げるという、別の問題が発生しますが）

管理会社選びのポイントはまた別の機会にしたいと思います。

いずれにしましても、利回りだけに目を取られ初めから空室に困りそうな物件を購入するのではなく、パートナーとなる管理会社で十分入居付けが見込める物件を購入することが、そもそもの空室対策ということです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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