融資は厳しいのか？　④

2018.09.01

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日で八月が終わり、今年もすでに2/3が経過したことになります。

当社は八月末決算ですので、今日から新しい期（第7期）がスタートしました。

前期も多くのお客様とのご縁を頂き会社の業績も増収増益での決算となりました。

※以前であれば決算数字をブログなどで発信していたのですが、今後は所定の手続きを踏まないと公表できなくなりました。（大人の事情）

今期も増収増益見込みですでにスタートしています。

今期は前期から進めている新規事業がかなり加速して成長していきますし、既存事業も更なる成長を見込んでいます。

また、今期あらたな事業にも参入予定で、事業領域をどんどん広げていきます。

当社の手掛ける事業により、業界の新たなスタンダードを作り、収益不動産・建築業界に革命を起こしていきます。

当社のこれからにどうぞご期待くださいませ。

さて、本題です。

シリーズでお伝えしてる「融資はそんなに厳しいのか？」についてです。

前回までの記事はこちら

融資は厳しいのか①

融資は厳しいのか②

融資は厳しいのか③

融資が厳しくなっているといわれる昨今ですが、融資が出る取引および金融機関について解説をしてまいりました。

融資の形態・取引は次の通りです。

①信販系（カード系）融資による新築区分・中古区分マンションの売買
②パッケージ型アパートローン（その会社独自のアパートローン含む）による新築アパートの売買（建築請負）
③通常のプロパー融資による新築・中古１棟アパート・マンションの売買

今回は③となります。

③通常のプロパー融資による新築・中古１棟アパート・マンションの売買

この融資は、これまで解説してきた①②とは全く異なる考え方の融資となります。

①②は債務者（物件購入者・建築主）の年収に重きを置き、年収倍率により融資上限金額の枠が決まる融資でした。

一方③に関しては、債務者の年収ももちろん重要ですが、それよりも資産背景や購入or建築物件の事業収支など、総合的な判断が重要となります。

極端な話、年収が仮に100万円に満たない方であっても金融機関によっては、現預金が3000万円あれば融資が受けられる、というのが③のプロパー融資の特徴となります。

具体的な金融機関は、全国の都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合全て、となります。

全般的に共通していることを以下に挙げます。

・金融機関の営業エリアに居住or法人があることが原則必須
・融資対象物件も原則上記の通り営業エリア内に限る
　※一部営業エリア外でも物件が大都市の場合は可能性があり
・金融機関により賃貸用不動産の売買建築への融資に対する温度差がある
・一見で行くより紹介で融資打診したほうが良いケースが多い
・融資金額の枠という概念は基本的になく、時と場合と取引実績により多くの借入も可能
　※なぜか一部の方は「●●銀行で●億円の枠がある」という表現をされますが、現実的にはそういう概念はないです。一応、支店での与信枠（10億円）とかはありますが、それ以上借りられないというわけではない。
・金融機関により金利水準や融資期間は異なるが、物件や債務者属性により融資条件はかなり上下する（仮に同じ物件であっても、債務者属性によって融資条件は大きく異なる）
・物件評価のしかたは、土地と建物の物体・モノとして評価する積算評価と物件の収益性により評価する収益還元評価の2つがあり、金融機関によりどちらか、あるいはミックスして評価する

上記の通り一部紹介しましたが、このプロパー融資は①②のように明確に定義づけすることが少し難しいです。

金融機関によって、全く融資に対する考え方がことなるからです。

かつ、それが時期によっても異なりますし、地域によっても異なります。

ある時期、ある地域で、多数の金融機関が積極融資していると思いきや、何かのタイミングで一斉に融資基準を厳しくすることが往々にしてあるという事です。

最近の例で言えば、この4、5年続いた関東圏の融資事情がそれに該当します。

広域関東圏の地方銀行のいくつかが、比較的年収の会社の高い方（1200万円とか）へ積極融資していたのですが、金融庁からのいわゆるお達しがあり、一斉に融資のハードルを上げたのがこの最近の話です。（さらに、最近のシェアハウス問題がそれに拍車をかけています）

※何度も言いますが、融資が厳しくなったのではなく、この数年、これまで融資を受けにくかった一般的な会社員の方に対し、一部金融機関が融資のハードルを下げ、貸し付けをしていたのが実態で、今は正常に戻ったというのが私の認識です。

現在の関東圏では、プロパー融資については金融資産が豊富であったり、高年収者（2000万、3000万円以上）でなければ、以前のような感じで融資を受けることが難しくなりました。

全国的にそうなのかといえば、地域差がかなりあります。

当社の主事業エリアである関西圏では、融資は比較的出ているというのが実態です。

長くなったので次回に続きます。

本日は以上となります。