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融資は厳しいのか? ⑤

2018年09月8日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


このたびの台風21号および北海道を震源地とする地震に際し、被害を受けられた皆様、ご家族や関係者の皆様に心よりお見舞い申し上げます。
また、近隣地域の皆様の安全をお祈り申し上げます。


関西を地盤とする当社としては、台風21号で受けた被害について一日でも早く復旧を目指すべく、尽くしてまいりたいと考えています。


当社および当社に関係する方々の身体・命に関わる被害はなかったのですが、管理物件では被害報告が多数寄せられています。


順次現地訪問し状況を確認している最中ですが、まずは入居者様の生活に直結する部分(ライフインフラ系)を最優先に対応を進めているところで、完全復旧にはもう少し時間がかかりそうです。


当社のお客様への対応としては、火災保険の風災特約適用により、金銭的負担が無いように手続きを進めてまいります。


本ブログや書籍などでも申しておりますが、やはり保険でカバーできる事象に関しては、多少のコストが上がったとしても対応しておくことが重要だと改めて実感しました。


さて、本題です。


シリーズでお伝えしてる「融資はそんなに厳しいのか?」についてです。



現在融資が受けられる融資形態および対象物件などについて解説してきました。


融資の形態・取引は次の通りです。


①信販系(カード系)融資による新築区分・中古区分マンションの売買
②パッケージ型アパートローン(その会社独自のアパートローン含む)による新築アパートの売買(建築請負)
③通常のプロパー融資による新築・中古1棟アパート・マンションの売買




今回も③の続きとなります。



③通常のプロパー融資による新築・中古1棟アパート・マンションの売買



前回プロパー融資の概要および最近のトレンドを解説させて頂きました。


前回の記事はこちら

このプロパー融資は、時期と地域により融資姿勢が全く異なるという特徴があります。


最近の関東圏の融資事情は、この数年ゆるかったのが通常に戻り、特別の資産(現金3000万円以上)を持たないサラリーマンの方に対しては融資が難しくなってきました。


一方、当社が地盤を置く関西は、多少の変化は常に起こっていますが、関東圏と比べると融資が極端に厳しくなった印象は、当社が実務を行う中では感じていません。


この数年のなかで、融資に積極的だった何件かの金融機関が融資を閉めたとういう事実はありますが、一方でこの数年で新たに不動産向け融資に積極的になった地元金融機関もあるため、全体的な傾向としては出ていると思います。


いくつかの属性別に融資動向を見てみます。


■サラリーマンの方(金融資産3000万円未満の方)

一般的なサラリーマンの方の属性では、プロパー融資は数件の金融機関でかつ借り入れが少ない場合に受けることが可能です。
※以前よりは厳しくなったのが現実です。

具体的には、年収700万円以上、上場企業or順ずる企業勤務、既存借入が住宅ローンくらい、であれば1億円程度の物件は融資を受けることが当社では可能です。

ただし、居住地は大阪府全域、阪神間あたり、物件は新築or築浅物件に限定されます。

よって、まずは②のアパートローンで1,2棟物件を保有し、数年間の賃貸経営を行い、自己資金の積上げと賃貸経営の実績を積むことで、③の多くのプロパー融資を受けることができるようになります。


■勤務医の方

勤務医の方は金融資産が3000万円に満たない場合でもプロパー融資が可能です。

居住地や投資対象物件により、利用できる金融機関が変わりますが、「新築・築浅物件:金利1%かそれ以下、期間30年~35年、フルローン」「中古物件:金利1%程度、法定耐用残存年数+α、フルローン(担保評価による)」「築古物件:金利2~3%程度、期間max25年程度、フルローン」など多彩な融資を受けることが可能です。


■経営者(事業会社、開業医)の方

上記勤務医の方以上に、融資条件は良くなります。
具体的には、金利は1%以下、期間も法定耐用年数を超えての融資も可能です。

※会社や医療法人、あるいは個人の確定申告の内容が重視されます


■地主の方

以前よりは金融機関が慎重になっていますが、担保が取れるので融資は通ります。

賃貸需要が明らかに弱い地域に賃貸アパート・マンションを土地活用として建築する場合、以前よりは慎重な姿勢に金融機関がなっています。

しかし建設会社・不動産会社がサブリースで家賃保証をするという建付けにより、賃貸需要が弱い地域であっても何とか融資が出ているのが現実です。


■関西圏以外の首都圏などが居住地の方

原則的には、関西圏の金融機関を利用して収益不動産を購入したり、建築したりすることはできません。


一部例外は以下の通りです。

・関西に地縁のある方
 例)実家が関西である

・会社を経営しており、支店などの営業拠点が関西にある
※営業実態が必要

首都圏など関西圏に在住していない人は、関西の金融機関は利用できないのが一般的です。

ただし、属性が一定以上の方であれば、全国に営業支店がある金融機関(都市銀行など)であれば、関西圏の物件購入に際し、融資を受けることが出来ます。

最近当社で増えているのが、首都圏など関西圏以外に居住の方からの問い合わせで、融資が付きにくくなったこと、利回りが低下していることで、なんとか関西圏の物件を購入できないかという内容です。

属性が一定以上あれば、都市銀行を利用して物件を提供できています。
融資にお困りの方は、ご相談いただければ、融資可否の回答が可能です。


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今回は③のプロパー融資について解説させていただきました。


昨今様々な不祥事・事件により、融資情勢の動向が気になるところだと思います。

不動産投資・賃貸経営においては融資動向をおさえておくことはとても重要です。

当社としては、良い条件でお客様が、購入・建築いただけるようこれからも多くの金融機関と友好な関係を構築してまいります。



本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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