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融資は厳しいのか? ③

2018年08月25日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


日によっては残暑が和らぐ日も出てくるようになり、季節の移ろいを感じています。


8月は賃貸の動きが悪かったのですが、お盆明けから、徐々に問い合わせや内覧数が増加してまいりました。

これから秋の繁忙期が始まりますので、空室を一日でも早く決められるよう今からマーケティング・営業を展開してまいります。


さて、先週当社社員の結婚式・披露宴があり参加してきました。



新郎新婦ともに当社社員であり、当社初の社内結婚カップルとなります。(入籍は少し前にされました)


とても感動的な宴となりました。



創業者としては、ちょっとは社員の方の幸せに貢献することができたかなと、うれしくも感じています。



経営者としてのミッションは大きく三つあると認識しています。

・事業による顧客への利益提供
・社員とそのご家族への物心満ち溢れた生活の提供
・取引先への利益提供(安定的・継続取引の提供)

※上場会社はこれに株主への利益提供がありますが、現状当社は株主は私一人ですので、今は考えません。


上記のどれかが欠けても経営者としては失格と思っていますので、上手くバランスを取りながら理想を追求していく経営を行ってまいります。




本題となります。


シリーズでお伝えしてる「融資はそんなに厳しいのか?」についてです。


前回、前々回の記事はこちら

融資は厳しいのか①

融資は厳しいのか②


収益不動産の購入・建築に対する融資が厳しくなってきたといわれる昨今ですが、融資が出ているところにはでており、その実態解説をシリーズで行っていました。


融資の形態・取引は次の通りです。


①信販系(カード系)融資による新築区分・中古区分マンションの売買
②パッケージ型アパートローン(その会社独自のアパートローン含む)による新築アパートの売買(建築請負)
③通常のプロパー融資による新築・中古1棟アパート・マンションの売買



今回は②となります。


②パッケージ型アパートローン(その会社独自のアパートローン含む)による新築アパートの売買(建築請負)


この融資形態は、最近世間を騒がせている某地方銀行のアパートローンも含まれています。

考え方としては、住宅ローンのように融資審査をパッケージ化し、融資可否を判断する商品です。


一番重要になるのは債務者の年収ですが、①の融資パターンよりは重要度は下がります。

※一定の物件担保評価も重要視されるため



具体的金融機関は、オリックス銀行、静岡銀行、スルガ銀行、SBJ銀行、三井住友トラストローン&ファイナンスなどとなります。


これに加え、特に新築アパートビルダーに多いのが、その会社独自に地方銀行と提携し、アパートローンを作っている場合もあります。

当社調べでは、こういう独自アパートローンは、上記で挙げた金融機関で、審査基準に載ってこない属性(ここでは年収基準)の方に対しても融資が出ています。
ただし金利水準は3%以上となっているためのキャッシュフロー的にはちょっと厳しい、が現実です。


(中古であれば3%台の金利も物件によってはありですが、新築物件は物件利回りが中古より低いことが多く、イールドギャップが取りにくいです。融資がつくからといって、購入・建築を決断され投資済みの方が当社によく相談にこられますが、リカバリーはなかなか難しいです。)



その他、地域によってはエリア限定でアパートローンのような融資商品を用意していることもあります。
(当社地盤の関西でも数行の地方銀行が関西在住の方を対象にアパートローンをだしています)



金融機関により異なりますが、特徴をまとめると次の通りです。


・融資対象者:安定的な収入がある方
・融資限度額金額:年収×10~30倍
※ただし住宅ローンなどの既存借入も含んで枠が決まるケースが大半、一部金融機関は既存借入を考慮しません
・融資金利:2%台中盤~4%台中盤
・融資期間:最大35年(80歳前後での完済)金融機関独自の耐用年数から築年数を引いた年数
※法定耐用年数にとらわれない融資期間設定が可
・審査スピード:1週間程度


私の書籍により具体に記載した内容がありますので、書籍をお持ちの方はご覧になってください。(P.140~)

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上記特徴により、このパターンの融資利用で、収益不動産を購入するのはサラリーマンの方や勤務医の方が大半を占めるようになります。

ちなみに私の場合は、このパターンの融資は利用できません。
中小企業の社長という属性は、アパートローン審査基準では安定性がないと判断される様子。。



利用のしかたをまとめると次のようになります。


・はじめての1棟収益不動産を購入するサラリーマンの方(勤務医の方も含む)
・金融資産が一定金額以下のサラリーマンの方(勤務医の方含む)※目安:2000万円以上の現金・有価証券等・不動産など
・法定残存年数での融資ではキャッシュフローが回らない中古物件を購入する場合(高年収サラリーマンの方、勤務医の方が節税物件を買う時も使いやすいです)
・とにかく物件をおさえたい方(後に借り換えを想定)



融資が以前に比べ厳しくなっている中においては、②の融資形態のアパートローンは、特にサラリーマンの方ににとっては貴重な存在といえます。


ただし、融資がつくからといって、投資評価をきちんとせず購入してしまうのはダメです。

それは、今社会をにぎわしているシェアハウス問題と同じ轍を踏む危険性があります。


※アパートローン系金融機関は事業収支も当然審査していますが、それよりも勤務先や年収に重きを置いているため、融資がつく=金融機関のお墨付きがある=安心できる投資、という短絡的な判断にならないようにしてください。


最終的には投資家の判断となります。
あるいは、本当に信頼できるパートナーを見つけることだと思います。



いろいろと書きましたが、いずれにしても特にサラリーマンの方で一定の金融資産を持たない方にとっては、とても貴重な資金調達先になるので、うまく活用してみてください。



次回に続きます。

本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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