融資は厳しいのか？　①

2018.08.04

不動産投資

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、毎年恒例となっていますが、大阪天神祭り花火大会鑑賞会に社員メンバーと行ってきました。

私が人混みが苦手なので毎年安定の飲食店で涼しい環境の中の鑑賞しています。（花火ならではの音の臨場感はありませんが）

過去の本イベントの写真を比較すると、毎年人数が増えてきているのが分かり感慨深いものがあります。

でも、まだまだ小さい会社ですので、再来年くらいには100名以上で鑑賞できるよう事業を発展させていきます。

※とはいえ、余剰人員・普通の人財は不要で、あくまで優秀な人財を厳選採用していきます。かつ少人数で業務が回るようにICT関連投資を積極的に行っている最中です。それにより無駄なコストを省き、その分をお客様へのサービスの向上(良いものをより安く含む)、社員一人一人の待遇の向上、最終利益の向上実現のために分配していきます。

当社の第6期も残り1か月です。来期以降に大きく発展できるよう今から種をまいてまいります。

さて、本題です。

本日は、「融資はそんなに厳しいのか？」についてです。

私自身、実は最新情報をつかんでおくために、一般投資家の方が見ているような不動産投資関連の媒体（ポータルサイト、ブログ、メルマガ）を見ているのですが、最近の論調は「融資が厳しくなった」「今後価格が下がってくる可能性あり」一辺倒となっています。

また、実務を通じて、首都圏および関西圏を中心に不動産業者・建設業者（アパートビルダー）とも定期的な情報交換を行っています。

そこでも、「融資が厳しく、某金融機関が提供するアパートローンを活用した●●●スキームも使えなくなったので、現在は新築区分マンションを売っています」「以前までは年収1500万円あればフルローン出ていたのが、今では自己資金2割を求められるようになり、物件が全く売れない」「一般融資がつかないので、超築古物件をリノベして、表面利回り8%程度で共同担保ありのノンバンクで販売し、何とかつないでいます」こういった声が多くあります。

同業他社との意見交換でよく聞くのは、祖業が新築区分マンション販売で、この3,4年は不動産投資ブームによって地方の1棟中古アパート・マンションを●●●スキームでバンバン売っていたが、その手法が崩壊した今、また新築区分マンション販売に戻ったというケースです。（それでもこういう業者の方々は、その期間中にだいぶ儲けたようですが）

そういう業者からの情報は、当然に融資が厳しくなったという論調になります。

一方、今でも融資がついているところには、付いています。

いくつかのパターンがありますので以下に紹介します。

①信販系（カード系）融資による新築区分・中古区分マンションの売買
②パッケージ型アパートローン（その会社独自のアパートローン含む）による新築アパートの売買（建築請負）
③通常のプロパー融資による新築・中古１棟アパート・マンションの売買

※今までは上記に加え、②のカテゴリーに入る某金融機関のアパートローン、③のカテゴリーに入る一部地銀・信金によるアッパーサラリーマン以上へのプロパー融資があったのですが、それがなくなったのが今の状況という事です。

一般的に融資が厳しくなったと言われている中で、上記３つのパターンであれば融資を受けて物件を購入することが可能です。

次回以降具体に見ていきます。

本日は以上となります。

※来週は夏季休業の為、ブログはお休みをいただきます。次回更新は8/18（土）を予定しています。

大和財託株式会社
藤原　正明

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