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融資は厳しいのか? ②

2018年08月18日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


お盆も終わり、八月も後半に突入です。

夏季休業中は久しぶりに長期休みを取得し、心身ともに英気を養うことができました。


当社は今月が第6期決算月となりますが、収益不動産に関連する不動産業界・建設業界が融資の引き締めで厳しい経営環境になるなか、増収増益を達成することが出来そうです。


これもひとえに、お客様・取引先様・社員のみんなのご信頼・ご支援・ご尽力があってこその成果です。


最近感じるのは、創業して5年が経過し徐々にではありますが、会社の信用力が高まってきていることです。(そういえば、宅地建物取引業者登録を更新し、番号が2になりました)


それにより、当社が事業展開を行っていくうえで、様々な取引先(金融機関含む)からご支援いただくことが出来、結果、お客様に良いサービスを提供することが出来ているという事です。


とはいえ、私は現状には全く満足していませんので、より多くの方に当社サービスを提供できる体制を構築し、当社サービスのレベルを上げていく必要があると考えております。


とにかく初心を忘れず、社業の発展に全力で当たってまいります。

全ては企業理念の実現にあります。


さて、本題です。

前回の続きとなりますが、「融資はそんなに厳しいのか?」についてです。

前回の記事はこちら


昨今、融資が厳しくなったとの声を多く聞くようになっていますが、実際には出ているところでは出ているという話でした。

※そもそも融資が厳しくなったのではなく、この3-4年間の融資がバンバン出ていた状況が異常だったというだけです。


融資の出ている金融機関・取引形態をパターン化すると以下の通りとなります。

①信販系(カード系)融資による新築区分・中古区分マンションの売買
②パッケージ型アパートローン(その会社独自のアパートローン含む)による新築アパートの売買(建築請負)
③通常のプロパー融資による新築・中古1棟アパート・マンションの売買



詳細を見ていきます。


①信販系(カード系)融資による新築区分・中古区分マンションの売買


この融資形態はある意味普遍的で、いつの時代でも融資が出るようになっています。

具体的な金融機関は、クレディセゾン、イオン銀行、オリックス銀行、セゾンファンデックスなどとなります。


これらの金融機関は、収益不動産の収益性・担保性にはあまり重きを置かず、一番重要なのは債務者の年収になります。

ざっくり言えば、収益不動産からの家賃収入がなくても給料の範囲内で返済できるであろう金額まで融資を出す、という考え方です。


金融機関により異なりますが、特徴をまとめると次の通りです。


・融資枠金額:3000万円~年収×10倍程度 ※ただし住宅ローンなどの既存借入も含んだ金額
・1案件当たりの上限:3000万円程度 ※一部金融機関は1件で融資上限まで可
・融資金利:2%台中盤~3%台中盤
・融資期間:最大35年(80歳前後での完済)


上記のような特徴から、新築区分マンションや中古区分マンションを購入する際に利用される傾向が顕著です。(その他小規模・築古の1棟アパートなどでも利用されます)


また、あくまでも給料に重きを置いた融資のため、今巷で騒がれている融資引き締めの影響を全く受けておらず、かつ融資審査スピードも速いため、新築・区分マンションの販売を業とする不動産会社・デベロッパーにとってはとてもありがたい存在ともいえます。


業界の流れとしては、シェアハウス問題で騒がれている某金融機関の融資を頼りに1棟アパート・マンションを販売していた業者が新築・中古区分マンション販売へ切り替えている傾向がとても多くなっているようです。


(先日も同業の方と話をしましたが、去年までは地方の1棟中古物件を上記金融機関のローンで三為取引で販売し景気が良かった業者が、今では事業を縮小し中古区分マンションを販売していると言っていました)



このように、①のパターンの融資・取引形態は融資情勢の影響を受けておらず、今でも取引は良く行われています。


しかし、これは私の見解となりますが、新築・中古区分マンション投資は資産形成には不向きであり、一部の方を除き推奨できるものではありません。


収益不動産を活用して資産運用をしたい方は、1棟アパート・マンションを中心に取り組まれることを強くご提案いたします。


※上記の一部の方とは、キャッシュを多く保有しており現金購入できる方、相続税対策として不動産投資をする際に投資対象を分散したい方などとなります。その時でさえ、投資用(単身用)区分マンションの購入は避けてください。実需向けのマンションのほうが、資産価値も落ちずに将来の買い手も付きやすいです。



次回に続きます。

本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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