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収益不動産業界の動向② ~業者売主×某アパートローンの組み合わせの危うさ~

2018年05月26日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週土曜日に出版記念セミナーを開催しました。
お陰様で多くの方にお越し頂けました。








セミナーでは本で書くにはちょっと問題のあるような話もたくさんさせて頂きました。

具体的には不動産投資の失敗事例を実例をもとに紹介解説しました。


今回の内容は、今後の定期開催のセミナーでもお話しますのでご興味のある方はセミナーにご参加ください。


当社セミナーページはこちら


今回のセミナー参加者の中には、関東圏からわざわざお越しいただいた方も一定数いらっしゃいましたので、当社が発信する正しい情報のニーズは全国的に高いことも感じましたので、今後機会があれば首都圏での開催も検討します。
(当社がご提供する物件は現状関西のみとなります)


これからの当社の展開にご期待ください。


さて、本題です。


前回の続きで、収益不動産業界の動向 パート2となります。


前回の記事はこちら


新築シェアハウス問題の影響で某金融機関のアパートローン審査が厳格化されたこと。

そして、このアパートローンに依存して、収益物件を売買してきた会社の賃貸管理における家賃送金が滞ってきたことが、前回の話でした。


事実、最近当社で急増しているのが、家賃送金が止まったり、あるいは保証家賃(サブリース賃料)の減額交渉に遭っているオーナー様からの相談です。


これは実際に相談に来られた方から聞いた話ですが、「会社の経営が厳しくなってきており、それにともない家賃送金を一か月待ってほしい」という理由で家賃送金を遅延しているケースがかなり大規模で行われている様子。

あるいは、保証家賃の減額交渉においては、「金融機関への返済金額に+1000円上乗せした金額で家賃保証を継続します。固定資産税なども負担するので、この条件で飲んでください」という、なんとも言えない条件で交渉してきているとのこと。


そもそもの話ですが、賃貸管理業者としては、オーナ様の管理物件の家賃については、管理会社の口座とは分離しなければなりません。
オーナー様からの預かり家賃を会社の資金繰りに使うという行為は横領に近い状態です。


また保証家賃の減額交渉においても、生かさず殺さずの状態でそのまま家賃保証を受けたとしても、将来はどうなるのでしょうか。
今後賃料下落も当然に起こるわけで、その場しのぎに過ぎないと思います。


こういった物件を購入してしまったオーナー様が賃貸経営を立て直すには、管理会社を変更するか、売却するしかないです。


しかし、売却に関しては高値で購入しているケースが多数で残債との兼ね合いもあるため、かなり難易度は高いと思います。


となると、選択肢は管理会社の変更となります。

私としては早期に管理会社の変更を行うことを推奨しています。

なぜなら、今後の流れによっては、家賃を回収できないリスクがあるからです。(新築シェアハウスと同じ状況)


本件に該当する方にとっては危機感を煽るような内容になってしまいましたが、収益不動産業界にいる身として、問題が大きくなることが確実と感じているので、行動を促す意味でもあえてリアルかつ厳しいことを今回書きました。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki



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