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収益不動産業界の動向①

2018年05月19日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


本日は出版記念セミナーを開催します。
多くの方に申込みいただき、一部の方にはお断りをさせていただくことになりました。


今後同じ内容をレギュラーセミナーでもお伝えする予定です。(講師は当社取締役となりますが)


また今回想定外だったのが、首都圏在住の多くの方々より、東京でのセミナー開催の要望を熱望されたことで、今後開催含め検討してきます。

※首都圏では融資の引き締めが厳しく、また利回り的に魅力的な物件が少なくなっているとのことで、利回りの取れる関西圏の物件に興味を頂いている状況です。ファイナンスアレンジさえできれば、首都圏の方が関西圏に投資をすることは可能ですのでご相談ください。


これからも正しい情報の発信、発信だけにとどまらず言動の一致を徹底し、事業を展開してまいります。
(最近は素晴らしいことを言ってはいるがやっていることがどうしようもない会社や人をよく見かけるので自戒を込めて)



さて、本題です。


本日は、収益不動産業界の動向についてです。


ここ最近の報道の通り、新築シェアハウス問題は経済事件として大きく報道されるようになってきています。

現在の論点は、シェアハウスの開発運営会社の問題にとどまらず、購入者に対し融資を出していた金融機関が融資審査に対してのエビデンス偽装に関与していたのかどうかという点になってきています。
(業界にいる身としてはわかっていますが、ここでは書きません。)

この問題を受けて、この金融機関は収益物件への融資拠点を一か所(正確には二か所)に集約し、出先支店では一切取り扱いを中止しました。


また物件担保審査や年収・金融資産のエビデンスチェックも厳格化された様子です。


実はこれにより、今不動産業界ではちょっとした出来事が起こっています。


それは、この金融機関からの融資に頼って物件を売買してきた業者の多くが、融資をつけられなくなり苦しくなっていることです。


特徴は、

・全国の不動産を取扱いしている
・業者売主
・所有権は第三者となっており第三者の為にする契約(三為:サンタメ)による売買
・フルローン、オーバーローン可(上記金融機関を利用するケースが多数)
・引き渡し後に大規模修繕を行うケース ※最近はこれすら実施されないことも散見
・引き渡し後家賃保証あり ※これはダメな物件を販売したとき、入居付けが苦しく、購入後すぐに返済に窮することが想定されるため、当座の2年間はキャッシュフローがマイナスにならないようにするため。

などとなります。


この5年間の不動産投資ブームにより、こういった業者がかなり増え、地方のダメな物件の多くをこういった業者経由で、投資家に販売されてきたのが最近までの実態です。


しかしここにきて、上記の通り、某金融機関の融資が厳格化されたことで販売が鈍ってきているのです。


ここからが問題なのですが、こういった業者から家賃保証を受けて購入された投資家の家賃送金が滞り始めているのが、この1,2か月発生してきています。


まさに新築シェアハウスと同じ状況です。


長くなりましたので次回に続きます。


大和財託株式会社
藤原 正明



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