不動産投資の失敗パターン１　新築区分マンション投資＜実例＞

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

2月も終わりましたが、賃貸業界は繁忙期の真っ最中で、どんどん入居が決まっております。
一方で退去も一定数出ているので、2月・3月末退去の部屋を4月が終わった時点で全て埋めている状態を目指し、先手先手の対策をうっていくようにしています。

実際に入居者募集するのは、当社リーシンググループですが、全社体制で一日でも早く一円でも高く部屋を決めてまいります。

さて、当社は2月末で第6期の上期を終えることができました。

先日社員の皆さんと打ち上げおよび下期の決起会を行いました。
数名体調不良で欠席しましたが40名を超える社員を有するようになりました。

現在は今期から税務会計から財務会計での処理への移行をしています。

一般的な非上場の会社は、税金を算出すればよいため税務会計で良いのですが、当社はより幅広いビジネス展開を志向しており、その手段として数年内の上場を視野に動いており、上場会社が適用する財務会計で会社決算処理をおこなっています。

私は会計の専門家ではないので、ベンチャー起業家から見た感じですと、この財務会計は税務会計より厳しい会計処理だという印象です。

少しでも損が見込まれれば、損金処理・減損処理をしなければならず、P/Lが痛みます。

考え方次第だと思いますが、非上場の会社とはことなり、外部株主（投資家）の方々の保護を目的とすれば、こういう会計処理になるのも理解できます。

とはいえ、当社第6期中間決算の速報値はこれからですが、ほぼ経営計画通りに推移しています。

会社経営は、企業理念の実現が目的であり、その目的地に到達するためには組織を動かして事業を推進する利益が必要という、経営の原点をこれからも遵守し業務執行にあたってまいります。

※お客様の利益を第一に考えお客様に利益を提供したうえで、当社も利益を頂戴するという至極まっとうなことですが、果たしてどれくらいの企業がこの原理原則に基づいて経営しているかは疑問です（大企業含め）

本題です。

本日からシリーズでお伝えします。

「不動産投資の失敗パターンを学ぶ」についてです。

今月下旬（おそらく3月30日）に書籍改訂版を発売しますが、その執筆過程で改めて不動産投資の失敗パターンを抽出しました。

改訂版書籍でも同じ内容を書いていますが、本ブログでも同様の内容を紹介することで、一人でも多く方の目に触れ、被害者を少なくしたいと思っています。

なぜなら、私の力不足もあり、様々なところで危険な不動産投資の例を紹介していますが、いまだにかなりの方が、投資で失敗している現状があるため、しつこいくらい発信する必要があると感じているからです。

本日は、失敗の王道である「新築区分マンション投資」についてです。

まずは、実例を基に書いた事例を紹介します。
そして次回にその問題点を解説します。

【失敗例①】
同僚もやっているからと安心し、新築区分ワンルームマンションを購入
Aさん　40歳　会社員（メーカー勤務）独身　京都府在住

Aさんは京都府内の大手メーカーに勤めるサラリーマンです。
同僚の勧めで、６年前から不動産投資をはじめました。
Aさんの同僚は既に首都圏に３室の新築区分マンションを保有しており、節税ができることや不労所得を得ていること、ローンが終われば資産として手元に残り、将来の年金代わりになる、などのメリットをAさんに話していました。

何か安定的な資産運用ができないかと考えていたAさんは、同僚の話を聞いてすぐに乗り気になり、しばらくして同僚から不動産販売会社の営業マンを紹介されたそうです。

「自己資金をほとんど使わず、月々わずかの費用負担で投資ができます。さらに部屋は売主である不動産会社が借り上げ家賃保証するので、毎月安定的に家賃が入ってきますので安心です。」との説明を受けたAさんは、新築区分マンションを購入することにしました。

実際に購入してみると、毎月1万円近く手出しが発生する状態でしたが、その営業マンからは「今から毎月少しずつ負担することで将来の年金を確保できますし、確定申告すれば所得税・住民税の一部が戻ってきますので安心してください」と説明を受けていました。

１年目は不動産所得が赤字となりましたが、給与所得との通算で税金還付がありました。

その後、すぐに追加で１室購入することになったのですが、１室目の購入から３年が経過したころ、ある事件が起きました。

家賃保証の契約を更新するにあたり、不動産会社から賃料相場の下落に伴い、保証家賃の金額を10％下げてほしいと連絡が入ったのです。

それを聞いたAさんは困惑しましたが、「もし条件に納得いかなければ契約を終了してもよい」といわれ、しぶしぶその条件で契約更新することにしました。

もう１室についても同様に保証家賃減額の話が入り、すべて承諾することにしたそうです。

さらに、同時期に今度はマンション全体の管理費・修繕積立金の値上げの話も出てきました。

当初から、保証家賃からローンの返済費・管理費・修繕積立金を引くと、１室あたり毎月１万円程度の手出しがありましたが、これらの条件をのんだ結果、いまではトータル４万円となっています。

大手企業に勤務しているAさんは何とか支払いを続けられていますが、これ以上物件を保有してもメリットはないと考え、現在は２室とも売りに出しています。

しかし、売値はローンの残債よりも低い査定しかつかず、足りない部分は貯金から一括返済しなければいけない状況で、売るに売れない状態です。

最初に購入した物件の２回目の家賃保証の更新時期を迎えるAさんは、早く物件の買い手が現れるのを待ち望んでいます。

Aさんの過ちは何だったのでしょうか。

次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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