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不動産投資の失敗パターン1 新築区分マンション投資<解説>

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

明日3月11日で東日本大震災から早7年となります。

私は岩手県出身ですし、ちょうど平成23年3月11日に会社を辞めて、翌日3月12日に実家のある岩手に一度帰省予定でしたので、あの日のことは心の奥に今でも複雑に残っています。(今でも当時の映像(津波)を見ると涙が出ます)

交通機関が一切使えず、1日半かかって車でラジオを聞いたり、高速サービスエリアのテレビで被災地でなにが起こっているか情報収集しつつ、大阪から岩手まで帰省しました。

その後やはりビジネス環境を鑑みると都心部での起業するのがよいと考え、ベンチャー企業での修行を経て大阪に戻り起業したというのが今に至る流れとなります。

震災当日に現地にいたわけではありませんが、翌日から短時間ですが実家に住んだ経験から、とにかく生かされた身として精一杯やっていこうという気持ちになります。

毎年この時期になるといろいろ考えることが多いのですが、とにかく精一杯生きていこうと前向きに考えるようにしています。

これからも事業を通じて社会に貢献するという軸をブラさず経営にあたってまいります。

さて、本題です。

シリーズでお伝えしている「不動産投資の失敗パターンを学ぶ」についてです。

今回は、新築区分マンション投資<解説編①>についてです。

前回の記事はこちら

前回は実例を紹介しましたので、今回は解説編となります。(長くなるので2回にわけます)

不動産投資の中で、古典的でかつ失敗の代表格が新築区分マンション投資です。

当社の個別相談やセミナーにお越しいただく方の中にも、新築区分マンション投資をされている方が一定数いらっしゃいますが、皆様異口同音に「失敗した」とおっしゃいます。

一般社会でビジネスをされている頭の良い方が、何の疑問も持たずにこういう投資を安易にスタートさせてしまうのか、私はとても不思議に思っています。

サラリーマンの方の場合(例えば年収700万円前後、住宅ローンあり、現預金500万円以下)新築区分マンション投資をしてしまったあとのリカバリーは相当難しいと認識されたほうが良いです。

融資の枠については、別途スルガ銀行などで1億円程度は利用できますが、その他の市中金融機関からの融資は、自己資金を一定以上積み上げなければ難しいです。

新築区分マンションではキャッシュフローが回らず、自己資金を増やすにも本業の稼ぎから貯金しなければなりませんし、そもそも金融機関からはマイナスキャッシュフローの新築区分マンションを保有していること自体がマイナスの評価となってしまうのです。

新築区分マンションの販売パターンはいくつかに分けられます。

①突然携帯や会社に電話がかかってくる
②会社の上司・先輩・同僚や友人などから勧められる

①の手法はもう何十年も変わっていない手法ですが、いまだにこのパターンで購入される方が多いです。
新築区分マンションデベロッパーから販売委託を受けた販売会社が、リスト屋と呼ばれる個人情報を売買する会社からリストを購入し、そのリストを基に歩合給の営業担当者が一斉に電話をかけ見込み顧客を探すのです。

少しでも興味を示すものなら、強引にアポイントを取り、購入までクロージングしていきます。

いきなり電話がかかってきて、「資産形成」「節税」などの話が来たらすぐ電話を切ることをお勧めします。

②も古くからある手法ですが、見聞きしていると最近このパターンで購入してしまう方も多いようです。
会社関係者もやっているという安心感?からか、安易に購入してしまっているようです。

これは購入した方に対し、販売会社の営業担当者が紹介を依頼し、同僚などに声をかけるのです。(場合によっては紹介者にキックバックもある様子)

営業担当者からすれば、芋づる式に販売が出来、効率がよいのす。

また、最近は少し減少傾向ですが、新築区分マンションにおける家賃保証(借上げ・サブリース)にも注意が必要です。

具体の数字は次回に譲りますが、現在の新築区分マンション投資では、毎月一定の手出しが発生するくらい利回りが低下しています。(家賃収入では月次の支出を賄いきれず、自分の本業の給料などからお金を出している状況)

購入を後押しするために、家賃保証を付けるケースがあるのですが、高値の家賃保証がある購入初期で手出しが1万円程度ある状態です。

しかし、数年後には間違いなく保証家賃金額の交渉が入り、減額させられます。
そうなれば手出しがさらに増え、持ち続けることも場合によっては困難になるケースも多いように見られます。

とにかく、新築区分マンション投資は避けたほうが良いというのが答えになります。(特に投資用につくられたマンション全般)

例外として投資しても良いのは、

①もともと現預金などの資産があり、新築区分マンションを購入することで相続税評価額を圧縮したい方

②あるいはリーマンショック級に急激にマンション市況が落ち込んだ後

であれば新築区分マンション投資はありです。

ただし、その場合であっても購入対象は投資用に建てられた単身者向け物件ではなく、実需がメインターゲットである分譲マンションにすべきだと考えます。

次回はより数字を用いて解説します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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