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シェアハウス問題

2018年01月27日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


平成30年も早一か月が過ぎようとしています。
この一か月間は私の感覚としては一週間程度に感じます。


今年は昨年まいた様々な種を芽吹かせる大切な一年と位置付けています。(新サービス、新事業、組織体制など)

まだ公表できていないのですが、現在様々なサービス・事業を進めておりますので、それを確実に具現化し、お客様が喜ぶ(利益の出る)事業を広い領域で展開していきますので、ご期待いただければと思います。

今年はとにかく仕事のみに集中し、目に見える成果を出していきます。


本題です。

本日は「シェアハウス問題」についてです。


現在も進行中の事案ですが、取り上げたいと思います。


昨年ごろから、不動産業界内ではシェアハウス問題が発生しています。

各報道機関でも取り上げられているので、ご存知の方も多いかと思います。
(ご存じでない方は、シェアハウス問題で検索してみてください)

実は私は2年前にこの投資の危険性を予告していました。

平成27年12月20日掲載記事はこちら ▶「高利回り物件?シェアハウス」


昨今の不動産投資ブームに乗り、新たな投資として出てきたのが新築シェアハウス投資です。


不動産投資ブームにより、物件価格が上昇(利回りが低下)したことで、フルローンでの資金調達ではキャッシュフローが出ない中で、シェアハウスであれば単位面積当たりの賃料を上げられ、結果都心部でも利回りが高いというものです。

そして、運営については、販売会社が30年間一括借り上げにより家賃を保証するので、投資家は安定した経営ができるという立て付けになっています。


しかし、今問題が続出しているのは、保証されるはずだった家賃が支払われないということです。

しかも、購入後わずか数年でサブリースが切られた点、建物の構造上・性質上リカバリーがしにくい点がこの事案の問題といえます。


昨年末に某ドキュメンタリー番組でも取り上げられたサブリースの問題は、一般賃貸住宅のサブリース契約について、10年近く立った時に保証した家賃からの減額要求というのが問題でした。


しかし、今回はわずか数年で、かつ全く支払われなくなったという状況が事態を深刻化させています。


この投資をした多くの方が、高金利で有名なアパートローンを利用しており、他に返済原資を確保しにくいご属性のようです。


このアパートローンを提供する金融機関側でも対策室を設置したとの報道もありますが、はたしてリスケジュール(返済プランの変更)を受けるかどうかは不透明です。
リスケジュールが受けられなく、返済が滞ることがあれば最悪自己破産となってしまう恐れがあります。


最悪の事態を回避するためには、早期にシェアハウスの運営方法を変える必要がありますが、ここでも問題があると感じています。


新築シェアハウス投資は、建築時にシェアハウスに特化した作り方にしており、一般住居への転用は困難です。
となれば、シェアハウスや民泊で運用することになります。

投資家自ら運営ノウハウがあればよいのですが、そうでない場合、能力が高く信頼できるパートナーを見つけられなければならず、かつそのタイムリミットはそれほど長くはありません。


不動産投資は事業であり投資ですので、最後は自己責任という事にはなりますが、この業界に身を置く私としては、今回の件はなんともやりきれない気持ちになります。(実際この類の投資をされた方を数名見ています)



今後の事態には注視していきますが、本件から学ぶことがあるとすれば、業者のいう上手い話には注意すること、信頼のおける業者選びに注力すること、騙されないように理論武装することとなります。


不動産投資は、今後人口減少、需給バランスの変化、金利上昇リスク等々、ネガティブ要素もはらんでおりますが、やり方さえ間違わなければ、今後も投資家の経済的不安を払しょくし、人生が豊かになる唯一の投資だと自信をもって言えます。


私としては、より発信力を高め、正しい情報を提供して、当社の企業理念でもある一人でも多くの方に経済的安定と人生に潤いを提供できるように仕事を行ってまいります。(当社とご縁をいただくかどうかは別として)


本日は以上となります。


<追伸>
現在感じていることは、我々業者からのうまい話を信用して、不動産投資を行っている方が多すぎることです。
そういった中で、今後問題になってくると予想しているのは、「木造新築アパート投資」です。
嘘の利回り表示、賃料のかさ上げ、競争力のない間取り、など、私から見れば異常な状況ですが売れている様子。
おそらく数年で問題が大きくなることを今の段階から申し上げておきます。

※当社の手掛ける新築案件は固めの賃料で、かつ需給バランスを調査して提供しておりますので、そのリスクは低いものとなっています。


大和財託株式会社
藤原 正明



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