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「その賃料ほんまにあってますの?」 パート3

2017年12月9日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日、仕事の合間を使って執筆していた、書籍改訂版の第1稿がようやくできました。

本来、こういった書籍の大半はゴーストライターがラフを書き上げ、著者は修正するという流れをとるのですが、私の場合は初めから全て私自身が書くようにしています。

これは、不動産投資本は読み物というよりは、専門書という位置づけがあり、微妙なニュアンスがゴーストライターでは伝わらないと考えているからです。

なので、今回の書籍原稿を書く作業は久々に忙しさマックスでしたが、何とか期日に間に合わせられました。


本書は3年前に書いた「はじめての不動産投資成功の法則」の改訂版ということになりますが、この3年間での実務やノウハウの積み重ねや時流を反映させ、大幅に記事を刷新したのですでにお読みになられた方にも有益な情報を提供できるものになったと自負しています。

これから、校正作業に入っていき発売は来年3月ごろを予定していますので随時進捗状況をアップしていきます。


本題です。


前回からの続きとなります。


「その賃料、ほんまにあってますの? パート3」


前回までの記事はこちら▼
「その賃料、ほんまにあってますの? パート1」
「その賃料、ほんまにあってますの? パート2」


収益不動産購入時における賃料精査の重要性の話でした。


今回は新築物件の続きとなります。


投資家の方が新築物件を保有する経緯は次の2つとなります。


①土地持ちの地主の方にハウスメーカーやアパートビルダーの建設会社が賃貸住宅を建てる方法
②土地なしの方に土地建物セットで販売する方法(土地を購入してもらい、工事請負契約を結ぶ場合もこちら)


前回は①のパターンの解説でしたので、本日は②についてのお話です。


この数年の不動産投資ブームを受けて、1棟中古物件の価格が上がりました。
その反動からか1棟新築物件に投資をする方が増えました。


ポータルサイトなどに掲載されている、例えば築20年の重量鉄骨造の物件の表面利回りが8%台という状況下で、1棟新築アパートが7%前後であれば、修繕リスクなども考えれば後者のほうがよいという考えになっているのだと思料しています。


また、これは私は理解できないのですが、「新築なのでキャッシュフローが出ないです」とおっしゃいつつ、物件を購入される方が一部でいらっしゃいます。


(もちろん、立地がとても良い場合はフルローンではキャッシュフローが出ないことは良くありますが、それはキャッシュフロー目的ではなく、賃料収入で元金返済を進め立地の良い土地を資産として残そうという投資スタイルとなりますので、本業でのキャッシュフローが良い方はそういう投資でもOKとなります。私が指摘しているのは、立地が微妙なところでキャッシュフローがかなり薄い投資をされる方の話です)


今多く流通している新築物件は、キャッシュフローシミュレーションやそもそもの表面利回りの計算方法に様々なトラップが存在しているのは本ブログで過去に取り上げた通りです。

過去のブログ記事はこちら▼
【注意!】新築物件の表面利回りの嘘に注意すること


しかし、そもそものトラップは、実は賃料設定なのです。


新築物件というのは、購入検討者に紹介されるときはまだ建物が建ってないことが多く、紹介時のレントロールに記載されている賃料はあくまで想定賃料となります。


想定ですので、その賃料で入居が決まるかわかりませんし、仮に入ったとしても退去後の再現性があるかどうかも不明です。


これは、入居者がすでに入っている新築物件でも同様のことが言えます。


どういうことかといえば、

・新築プレミアムでの賃料であれば、新築未入居が一番高い賃料が取れること
・業者側が入居時のインセンティブを過大に負担することで無理な高賃料で入居させることも可能なこと(フリーレント、マーケットの倍の広告料など)

ということです。


よって、投資検討する際には、業者側が提示する賃料が本当に正しいのかどうか、もっと言えばその賃料が今後どういう下落をたどるかどうか、厳格に精査するべきです。


はっきり言って、この精査が甘すぎて私から見れば再現性不可能な賃料設定での利回りで新築物件を購入されている方が大半だと感じています。


なぜ業者が賃料を高く見せたいかといえば、儲かるからです。


簡単な例を出します。

■新築アパート 1K×10戸 
物件価格:10,000万円
年間家賃収入:720万円
表面利回り:7.2%


この物件の1戸あたりの想定賃料は、720万円/12か月/10戸=6万円となります。


しかし、この想定賃料はあくまで業者側が提示したものです。

よくよく精査してみると、実際は5.5万円/戸が限界だということが分かりました。

となれば、年間家賃収入は、5.5万円×10戸×12か月=660万円となります。


物件概要書には表面利回り7.2%となっていますが、実際は、660万円/10,000万円=6.6%という事になります。

投資家としては、フルローンで購入される方が大半なので、表面利回りベースで0.6%も下がってしまえば、キャッシュフローは大幅に下がり、返済計画が大幅に狂ってしまいます。



別の見方(業者側)をしてみます。
新築物件を7.2%程度で売りたいと考えれば、5.5万円/戸を採用してしまうと販売価格は、660万円/7.2%=9170万円となります。


つまり、10,000万円 - 9170万円 =830万円、販売粗利益が下がるという事です。


このように、収益不動産において賃料というのは最重要要素なわけです。

それにもかかわらず、その査定が甘すぎるのが、今の現状だと感じていますし、日々そういう物件が当社にも情報として入ってきますし、そういう物件を購入された方から相談が急増しています。(ほんと多いです)


当社としては、厳密に査定した賃料ベースで価格を設定し、当社側が適正利益は取れ、投資家の皆様が儲かる利回り水準の物件のみ提供しています。

(内製化が進み圧倒的価格競争力が出てきましたので、今後供給は増えるのでお待ちいただいている多くの方のご期待に応えられる体制になりつつあります)


ここ最近は融資がきつくなったと聞かれることが多くなりました。

事実、少し前よりは条件が変わって来ていますし、厳しくなった金融機関も一部ではあります。

以前はフルローンが出ていたのが、今では2割以上の自己資金を求めらるようなイメージです。

しかしそれは、金融機関側から言わせると、物件価格が高くなりすぎたということで、適正な担保評価に基づく結果だということです。


先日当社と取引のあるある金融機関の方と話をしたときに、こういう話を伺いました。


「新築物件の案件が多く持ち込まれるが、賃料設定が高すぎで、賃料下落を考慮した収益還元評価では担保評価が出ず、結果として自己資金2割以上を求めるケースが多い」


融資が厳しくなったというよりは、物件価格が高くなりすぎたこと、新築物件に関しては賃料設定が現実離れしていること、が融資が出なくなった要因ということです。



長々と解説してきましたが、収益不動産における賃料の重要性を今一度ご理解頂き、「その賃料、ほんまにあってますの?」ということを常に考え収益物件の検討をされることを強くお勧めいたします。


ちなみに、先の金融機関の方からは、「大和財託さんの新築物件は想定賃料がマーケットインされ、賃料下落のストレスをかけてもキャッシュフローが潤沢に回るので、唯一フルローンが出せます」とのお言葉をいただいておりますので、フルローン希望の方はご要望ください。


と、我田引水をしたところで、本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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