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「その賃料ほんまにあってますの?」 パート2

2017年12月2日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


12月になり今年も残すところあと1か月を切りました。

まだあと1か月ありますが、今年を振り返ると創業以来のチャンレンジをした年だったといえます。

創業するときは、資金も少なく、顧客もなく、地盤もないということで、当然私の人生では大きなチャレンジだったわけですが、今年も様々なチャレンジをした一年だったと思います。

既存路線からの脱却をしたという事です。

創業して2年目以降はチャレンジしてなかったのかといえば、そんなことはありませんが、既存路線を拡大していくとう流れでしたので、新規事業にチャレンジしたわけではなかったと振り返ります。


今年は年初に正式にIPOを目指すことを決め、中期経営計画を刷新し、会社の目指すべき方向性やあるべき姿、そして取り扱う事業領域を再定義し、その実現のために1年間仕事してきたわけです。

一部はリリースしていますが、水面下で動かしているプロジェクトもいくつかありますし、現在当社の成長スピードがさらに加速しています。(大人の事情で全て紹介できませんがいろいろやってます!)


当社が社会に存在する意義は、まず、お客様の経済的悩みを当社サービスを通じて無くし、お客様とご家族が幸せになっていただくことが大前提です。

その実現のためには、当社と取引いただく協力業者の皆様、当社社員の皆さんとそのご家族の幸せも追求する必要があるということです。

今後も顧客目線・顧客ファースト日本一の資産運用会社を目指し経営にあたってまいります。


本題です。


本日は前回の続きとなります。


「その賃料、ほんまにあってますの? パート2」

前回の記事はこちら


不動産投資で購入する物件を検討する際には、賃料があっているかどうかに重きを置くべきです、という話でした。


前回の記事では、中古物件のケースを解説しました。


中古物件の場合は、既存入居者の賃料が現在の賃料相場と比べて高いのか、安いのかをきちんと見極め、物件全体での将来の賃料下落幅を想定し物件を購入する必要があるという話です。


では、新築の場合はどうなのでしょうか?


新築物件は最初は入居者がいないわけですから、中古物件のときのような既存入居者の賃料が高いか安いかという査定は不要になります。


こう聞くと、新築のほうが賃料査定や下落についての想定はゆるくてもよいとなりそうですが、実は全く逆です。


新築の賃料査定は、より厳密に正確に行わなければなりません。


ここで査定を誤ると、取り返しのつかない事態になります。


新築物件は大きく2パターンあります。

①土地持ちの地主の方に、ハウスメーカーやアパートビルダーの建設会社が賃貸住宅を建てる方法

②土地なしの方に土地建物セットで販売する方法(土地を購入してもらい、工事請負契約を結ぶ場合もこちら)


①のパターンでは、建設会社および関連会社が一括借り上げ(サブリース)で家賃を保証するケースが多くなります。

②のパターンでは、家賃保証がつかないことが多く、全空の状態から入居者を募集し入居頂く流れとなります。


どちらのパターンでも、賃料査定が非常に重要になります。


①の場合では、一見するとサブリースで家賃が保証されているため、賃料査定は関係ないと思われるかもしれません。


しかし、そもそもサブリース契約は、広告などで30年保証となっていたとしても、実態は保証(借上げ)賃料は数年後ごとに見直しが入るようになっています。

建設会社としては、工事請負契約を締結したいわけですから、建物竣工後の投資パフォーマンスを良く見せたいと思います。

よって、現実的な相場賃料より高値で、家賃を想定し、一定の掛け目を入れて保証家賃を算定します。

そして、数年後には賃料相場が下がったという事で、保証家賃の減額交渉が入るのがこの販売手法の顛末です。


もし、建物請負契約前に、エリアと間取りから新築時の相場賃料、および需給バランスを考慮した10年後、20年後の賃料相場の査定をしっかり行っていれば、建設会社などが提案してくる事業計画が現実的なものであるかどうかの検証ができたはずです。


そこで無理があれば、将来は必ず保証賃料の減額が行われることが想定され、その状態でも返済がきちんとできるか、キャッシュフローが出るかどうかの判断をすればよいわけです。


※そこまで査定してOKであれば、当初の数年間はボーナス時期ととらえ、多めの家賃を保証してもらいましょう、という事になります。

※とはいえ、これは私個人的な意見ですが、新築時が一番賃料が取れるわけですので、その時期に家賃を保証してもらわなくても一般管理(管理手数料が発生する管理契約)のほうが、オーナーとしてはキャッシュフローが増えるので、新築のサブリースほど無意味なものはないと思っています。むしろ、入居がきつくなる中古物件でサブリースを受けられるほうがより意味のあることだと思います。


以上が、主に地主の方が土地活用で賃貸住宅を建築する際の、賃料査定の重要性についての解説となります。


次回は、土地なしの方が新築物件を購入する際の賃料査定の重要性を、最近の実例を踏まえながらお伝えします。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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