毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日、経営方針会議を全社員出席のもと行いました。

経営方針会議は、今期の振り返りと来期の目標・方向性、5～10年先の中期経営経営、そしてそれ以降の長期経営計画を策定し、社員と共有します。

私は創業以来、毎年経営計画書を策定しています。
（これは師匠である武蔵コーポレーション大谷社長に教わったことです）

社員3名位の時から、メンバーと会社の目標はもちろんのこと、方向性や価値観を共有することに重きを置いてきました。

価値観を共有していない組織は、１＋１＝２以上になることはないと思いますが、価値観が社内全体に行き渡っている組織は、１＋１＞２ばかりか１０でも１００でもなることが可能です。

当社は関西エリアに特化し、一般投資家に対してのコンサルティング、収益物件の売買から管理運営までを一括で提供する会社です。

会社の各部署が同じ価値観のもと一体となって組織が動かかければ、お客様に良い物件の提供や良い管理運営が出来る訳がないと思うわけです。

来期のテーマは「変革」です。

企業理念の実現、一人でも多くの方の資産形成および資産運用のお手伝いをさせていただけるよう、6月からの来期も社員一丸となって業務にあたってまいります。

さて、本題です。

本日は「法人を利用したスピード購入術」についてです。

前回、前々回で赤字決算でも融資を受けられるかどうか、について解説いたしました。

結論としては当たり前ですが黒字が望ましく、結局のところ黒字決算を続け、内部留保（純資産）を積み上げるのが、不動産投資で融資を活用して買い進める王道だという話でした。

しかし、このやり方ですと、数年間の決算書・確定申告の実績が必要となり時間がかかります。

一方で、実は新設の資産管理法人の場合は、個人属性・金融資産しか見ません。
（Ｂ／Ｓ、Ｐ／Ｌがないので当たり前ですが）

この2点を考慮して、物件をスピード感をもって買い進める方法が、「1物件・1法人・1金融機関」でやる方法です。

この方法で買い進めるポイントは次の３点です。

１．見せ金（金融資産）を極力減らさない
２．金融機関の担保評価の高い物件を買い進める
３．個人信用情報に債務を載せない

そもそもですが、借入を起こして物件を保有すると当然に資産も増えますが、債務も増えます。

そして追加融資しようとする金融機関は、保有物件の中期的なキャッシュフローは安全なのか、保有物件担保力と債務のバランスはどうか、などを細かく見てきます。そして購入スピードも見てきます。

急速に保有物件を増やすと、金融機関からは「1、2年は運営状況を見させてください」といわれるようになります。

そこで、「1物件・1法人・1金融機関」です。

この方法はその名の通り、それぞれの金融機関別に法人を作り、各金融機関には他の法人の存在を伏せながら物件を買い進めるという方法です。

しかも、最初のうちは毎回新設法人で購入するため、先にご紹介したような審査を受けずに金融資産のエビデンスをキチンと示し、今回購入する物件の担保力と債務のバランスが取れていれば融資承認を下ろしやすくなります。

ポイント別に解説します。

１．見せ金（金融資産）を極力減らさない。

新設法人で物件を購入する際は、個人金融資産の有無が大きな影響を及ぼします。

スピード感をもって物件を購入するためには、常に一定の金融資産を保持しておく必要があります。

金融資産のエビデンスはどれくらい必要になるのでしょうか。

本業の年収にも多少よりますが、最低5000万円は欲しいところです。
ここでいう金融資産は現預金、有価証券、抵当の付いていない不動産などを差します。

物件購入時には、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、不動産取得税などので、別途物件価格の7%程度費用がかかります。

金融機関としては、諸費用くらいは自己資金で払ってほしいという考えが一般的ですが、各種アレンジによってオーバーローンも可能になります。

そういう買い方ができれば、自己資金を減らすことなく、物件を買い進めることが出来そうです。

ちょっと、長くなりましたので、次回に続けます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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