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【Q&A】赤字でも融資は受けられるか? ② プロパー融資 法人編

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前少し告知をいたしましたが、来月からサンテレビさんでCMを流すのですが、先日撮影に行ってきました。

はじめて撮影現場に入ったのですが、ロケハンメンバーの段取りの良さにとても関心しました。

分単位で撮影スケジュールが組み込まれ、その時に必要な備品は想定されるネックと代替え案が完璧に用意されていました。

また、撮影監督の方の映像完成度のこだわりにプロを感じました。
(今回は私も出演しており、何度も撮り直ししました)

おかげで面白いCMが出来たと思います。

6/7(火)から毎週火曜日中心に阪神戦で協賛し、CMが流れますので楽しみにしていてください。(HPでもアップします)

また、今回初めてCMを流すということで、サンテレビさんの過分なご配慮を賜り、甲子園球場ロイヤルスイート席にて阪神中日戦にご招待いただきまして社員数名と行ってきました。

試合には負けてしまいましたが、通常では体感できない空間で野球観戦させていただくことができました。

今後も会社規模拡大を図り、お客様にスケールメリットを提供出来るよう業務にあたってまいります。

さて、本題です。

前回の続きで、「【Q&A】赤字でも融資は受けられるか? パート2」についてです。

前回の記事はこちら

不動産投資では融資を継続的に受けれるかが、規模拡大のために必要不可欠ですが、赤字の場合融資にどのように影響するかという話です。

前回はパッケージ型アパートローンの話でしたが、今回はプロパーローンの場合です。

プロパーローンは法人で受けるケースが多いため、法人前提で話を進めます。

金融機関からみて、法人にも目的別に2種類あります。

①一般事業法人
②資産管理法人

一般事業法人 … 営利を目的として事業を行う法人のことで、一般的な会社全体を差します。
資産管理法人 … 金融資産や不動産などの資産管理を目的とする会社で、一個人や一族の資産を法人で持つことで、税金面や相続時のメリットを目的とします。

金融機関は法人の種類によって融資姿勢を変えてきますが、結論からいえば、どちらも赤字は融資に大きくマイナスですが、赤字だから即融資NGかといえばそうとも言えないです。

①の一般事業法人で赤字ということは、本業自体がうまくいっていない可能性が高く、融資はかなり厳しくなります。


一部例外があるとすれば、一過性の赤字で今期は黒字化が見込まれている場合で、過去の利益の蓄積が今回の物件購入債務に比べ、十分にある場合は融資が出る可能性があります。

例としては、業歴が長く利益余剰金の蓄積があるものの、業界自体が斜陽産業で赤字決算が続いており賃貸経営事業に本業を転換しようする場合は融資を受けられることが多いように見受けられます。

実際当社のお客様でも、地元で長年事業を行われてきた法人で、経営者の代替わりを契機に、賃貸業に転換された方がいらっしゃいます。

一般事業法人は一部の方が対象になると思いますので、②の資産管理法人での融資についてはどうでしょうか。

資産管理法人の場合、もともと利益を出すことを目的としていないため、赤字であっても融資を受けられます。

しかしその場合は、資産管理法人自体の資産というよりは、法人代表者やその一族の方の資産(奥向資産といいます)が債務に比べどのくらいあるかということが重要になります。

言い換えると、資産が潤沢にあれば赤字決算であっても追加で融資が受けられますが、資産の積み上げがない一般的な方の場合は、赤字の場合は追加融資が直ぐには受けられないということになります。

もちろん、物件を購入した年度は損金がかさむため、赤字になることが多いのですが、その場合は購入費用等の一過性の支出が発生しないと想定した場合で、黒字になっていることが重要です。

事業規模を拡大していくには、黒字を確保し適切に税金を払っていくことが大切となります。
(節税も大切ですが、実は融資を継続して受けるための必要コストが税金という側面もあるように感じています。)

【まとめ】
プロパー融資の場合、一部の資産を潤沢に持っている方を除き、赤字決算では追加融資を受けることは難しい

特別の多くの資産を持たない方がその年度に物件を購入すると、追加で物件を購入できるのは1年以上先の話となっています。

投資家の方によっては、良い物件があればどんどん買っていきたいという方針をお持ちの方もいらっしゃると思います。
その場合の買い増し方法は次回に解説します。(あまり勧められた方法ではないのですが)

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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