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法人を利用したスピード購入法 2

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前告知しておりましたが、来週火曜日(6/7)からサンテレビ阪神中継で協賛させていただくことになり、合わせてテレビCMを作成しました。

テレビCMは以下より視聴できますので、どうぞご覧ください。

TVCMはこちら(YouTubeにリンクします)

まずはレギュラーシーズ終了まで毎週火曜日を中心に協賛予定です。
(クライマックスシリーズにも協賛予定ですので、阪神頑張ってほしいです)

これからも地域密着企業として、地元球団の応援をしてまいります。

さて、本題です。

前回の続きで「法人を利用したスピード購入術」についてです。

前回の記事はこちら

「1物件・1法人・1金融機関」で物件を買い進めることで、スピード感をもって資産を拡大できるという話でした。

ポイントは、

1.見せ金(金融資産)を極力減らさない
2.金融機関の担保評価の高い物件を買い進める
3.個人信用情報に債務を載せない

の3つですので、今回は2についてです。

2.金融機関の担保評価の高い物件を買い進める

担保評価の高い物件を買い進めるというのは、この手法のみならず金融機関から資金を調達して物件を買い進めるには当然に押さえておくべきポイントになります。(かといって、必ずしも必須ではありませんが)

一昔前は積算評価(土地は相続税路線価ベース、建物は再調達原価から経年部分を減算したもの)が不動産の担保手法の主流でしたが、最近は収益物件については収益還元評価で見る金融機関も増えてきました。

(容積率によって、積算に重きを置くのか、収益還元に重きを置くのかを分ける金融機関もあります)

最近の物件価格高騰により、物件市場価格と金融機関担保評価金額は乖離傾向が続いており、その状態でフルローン・オーバーローンで物件を購入するためには、ポイント1で示した「見せ金」が大切となります。

法人資産ではなく、個人金融資産(奥向資産)が物件価格と担保価格の乖離分あれば、バランスがとれフルローン・オーバーローンが出るという理屈です。

しかし、その場合は担保不足部分に対し、見合いの預金協力や拘束性のある預金担保を求められる場合があります。

そこで実質の使える見せ金が減れば、それは今後物件を買い増ししていく際の足かせになりますので、極力物件価格と担保価格の乖離は小さいほうが良いということが理解いただけると思います。

現実的には、担保評価価格が物件価格以上になる物件はかなり少ない市況ですので、ポイント2を満たそうとすれば、おのずと対象物件は積算評価が出やすい地方物件になりがちです。

(関西圏でも一部そういう地域はありますが、かなり少ないのが現状です)

よって、この手法で物件を買い進める場合は、はじめ地方で物件を購入していき、物件からの累積キャッシュフローを貯め、順次地方物件を売却し都心部の物件に資産を組み替えていくのが正だと思います。

長くなりましたので、またまた次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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