毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

初夏を感じる季節になってきました。

私は取引する物件はほぼすべて実際に見にいっておりまして、この時期は実査しやすく好きです。

個人的に収益物件というそのものがとても好きでこの世に同じものが一つとないこと、良い物件であれば自動的にお金が入ってくること、などがその理由です。

つまり趣味（好きなこと）が仕事になっている状態です。

サラリーマンの方や経営者の方、専業主婦の方であれ人生の大部分は仕事をすることになります。

仕事が楽しくないと、人生が楽しくないとの同じだと思っておりますので、こうして大好きな収益物件を扱うことを仕事にできていることにとても幸せを感じております。

（お客様や取引先、社員のおかげでこの仕事を続けられています）

当社では急激に人数が増えた関係もあり、こういった仕事観を共有することに力を入れています。
古参社員は私が直接指導してきましたが、徐々に組織も階層化していっていますので、個人商店的な内部統制手法では価値観の共有が出来ないと思うからです。

私をふくめ、社員みんなが今まで以上の高いレベルで仕事が出来るようにしていき、お客様のご期待に応えてまいりたいと考えております。

さて、本題です。

本日は、「赤字でも融資は受けられるか？」についてです。

最近の投資相談で質問を受けましたので、Ｑ＆Ａとして書きます。

不動産投資で規模を拡大していくには、継続して融資をうけられるかどうかが肝となります。

その時に、確定申告または決算書上赤字になっている状態で、追加の融資が可能かどうかという話です。

結論から言えば、ケースバイケースとなります。
アパートローンを利用している場合は可能、プロパーローンを利用する場合は金融資産次第となります。

サラリーマンの方が個人属性を利用し、アパートローンで融資を受ける限りにおいては、確定申告上赤字であっても基本的には問題なく融資を受けられます。

これは、担保の考え方が物件そのものよりも本業の給料に重きを置いているからです。

よって、年収にもよって融資金額は変わってきますが、アパートローンだけの利用で目標を達成できる場合は、不動産所得を赤字にして、本業などのほかの所得と損益通算し所得税の還付、住民税の圧縮を図ったほうが税引き後ＣＦが最大化するので良いという判断となります。

（どこまで損金計上するかは、税理士によっても見解が分かれますし、税務当局に否認されないように相談が必要です。）

このときの注意点は、減価償却費をどうするかです。
単純に考えれば、売買時に建物金額を高くするよう売主に交渉できれば多くの減価償却費を計上できます。

しかし、減価償却費を計上するということは、簿価が下がることですので、最終的に売却時に累計減価償却費相当が売却益として課税対象になります。

（もっと厳密に言えば、土地を取得するための利息部分は損益通算できません）

よって、保有期間中の総合課税時の税率が売却時の税率より高くなければ、最終的に損をするということになります。
不動産譲渡益にかかる税率は、5年以上の保有で約20%となりますので、総合課税時の税率がそれより下の年収の方は最終的にはまったく節税にならないということを良く理解してください。

個人的は話になりますが、私自身は個人名義で1棟だけアパートを保有しています。
ほぼ満室稼働していますが不動産所得はマイナスになっています。
これは、減価償却費の計上によることが大きいのですが、結果として損益通算することが出来ています。

最近はパナマ文章がマスコミをにぎわしていますが、私個人的な意見では公職についていない民間人は、法に基づいた方法であればそれほど非難されるものではないと感じています。
個人資産を守れるのは自分次第だと思いますし、もしこれで非難されるなら、地主の方が相続税対策としてマンションを建築し相続税評価額を圧縮し相続税を免れ得る古典的土地活用方法も非難されるのと同じような感じだと思うからです。

話が大分それてしまいました。

次回、プロパーローンの場合をご紹介します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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