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確定申告スタート!

2016年02月13日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今週末の日経平均株価は1万5千円を1年4か月ぶりに割り込み、日本銀行が狙ったゼロ金利政策による景気浮揚・株高への道は現時点では大きく外れた状態となっています。

もはや、従来のような一国の金融政策により、景気浮揚効果を期待するのは難しくなった証左といえます。

(私個人的には、株価がこれだけ下がると、2万円台で買い支えていた、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)の運用実績が気になります。これは国民の年金を運用していますので、短期的に大きく目減りし、将来の年金給付額に影響がでないかどうか、心配しています。)


これにより、不動産価格がどうなるのか、いいかえると金融機関の不動産向け融資姿勢がどうなるかと、いろいろな予測がされておりますが、私が取引している金融機関の方々に確認すると、短期的にはスタンスに変更はないとの回答でした。

既に金融機関は、不動産向け融資を積極的に行っており、これ以上積極的に融資を緩和することは限界に来ています。

あとは、金利競争、保全が取れていない信用融資枠の拡大、融資対象物件の拡大、などしか道は残されていません。

たしかに、いままで法定耐用年数内での融資に厳格であった、某金融機関は最近融資期間を柔軟にしてきました。
(残存年数+経過年数×20% ←中古資産の減価償却期間に合わせる)


現場の最前線で日々不動産取引をしておりますので、今後もリアルな生情報を発信してまいります。


さて、話は大きく変わり、2月16日から確定申告がスタートします。


実はいまだに、私は自身の確定申告は自分で行っており、仕事の合間をぬって帳面をつけています。(といっても一定期間ためてまとめて処理が実態ですが)


ちょうど本日確定申告書が完成しましたので、2/17(水)あたりに提出予定です。

ちなみに、現在の私の収入源は、大和財託からの役員報酬と少しの株式配当、そして不動産収入となります。

個人名義で保有している物件は1億以下の木造物件1棟のみです。

(独立する前に保有している物件すべてを売却し、開業資金を捻出しました。)

もちろん目的は減価償却によるタックスマネジメントです。

生々しいので詳細は避けますが、それにより今年も多くの税金還付があります。

一定の所得以上の方は、減価償却により税の繰り延べをし、総合課税時の税率と不動産売却益時の分離課税の税率差をうまく利用するのが正解です。

そうすることで、税引き後CFを最大化し、先行き不透明な時代に個人内部留保を積み上げることができます。


さて、先ほど自分で確定申告書類を作成しているといいましたが、実際は会計ソフトに仕分け入力するだけです。

正しい入力が前提ですがあとは決算処理ボタンを押すと、減価償却処理含め自動でやってくれます。

使っている経理ソフトは、株式会社ピクシス社のわくわく財務会計3というもので、かれこれ8年お世話になっています。

この会計ソフトは本格的なもので、仕分けするには簿記の知識が必須になります。(借方貸方の理解)

私はサラリーマン時代から独立を志していたこと、そして不動産投資での税引き後CF最大化を目指すため、8年前に簿記の勉強をしていました。(簿記三級を取得した程度ですが)


今では、賃貸経営レベルの会計処理全てをまったくの疑問もなくすることが出来ます。


この経験は自身のみならず、お客様への投資コンサルティング時や当社顧問税理士との財務的な打ち合わせ時、金融機関担当者(支店長レベル含む)に対する経営状況のプレゼン時にも非常に役にたっております。

不動産投資家の方に置かれましては、実際の会計処理は税理士の先生にお任せするとしても、簿記の知識は有ったほうが何かと便利なのではないかと個人的に思っています。

(当社では、簿記3級取得は昇進の必須条件にしています)


前置きが長くなりましたので、本題は次回に譲ります。。


本日は以上になります。


大和財託株式会社
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki



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