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パートナー選びの基準2 ~大手だからといって安心は危険~

2016年02月6日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


2月に入り完全に賃貸繁忙期に突入しました。

入居申込も毎日多いのですが、退居申し込みも比例して多くなっております。

退居予告は一か月前が一般的ですのが、当社では退居予告が入った物件は7日以内にマイソクを作成し、各媒体(レインズ、アットホームなど)に掲載、そして空き予定住戸として、当社営業担当者が賃貸業者様に広く募集するフローを確立しています。

昨年同時期は管理戸数が506戸で、現在の管理戸数は1482戸まで増えました。
(3月見込みを入れると、1574戸

今までの業務フローでは、今後の更なる増加に対応できなくなるため、先月から追加で3名ほど人財増員するべく、リクルーティング活動を再開しています。(総勢15名体制の構築)

オーナー様からの期待に応えるべく、結果にコミットしてまいります。


さて、本題です。


前回の続きで、「パートナー選びの基準 パート2」についてです。


前回の記事はこちら


不動産投資・賃貸経営では、不動産会社や管理会社とのやり取りが必要になり、どの会社と取引するかによって投資パフォーマンスに雲泥の差がでるという話の続きです。

パートナー選びの基準は、当然にプロとしての仕事をしっかりとしてくれる会社、投資家・オーナー目線で利益最大化のために仕事をしてくれる会社となります。


その選び方はなかなか外からは見えにくいものです。


インターネットやテレビでの広告では、当然に自社のことを最大限魅力的に見えるように考え、広告展開します。

そして、広告宣伝費は資金力のある会社、名前の通った大きな会社が多く投下できるため、一般的に目にするものは大企業のものが多くなります。


では、大企業、名前の通った会社がベストパートナーとなりうるのでしょうか。
名前の通った会社を選べばよいのでしょうか。

これは、ある一面では正しい場合もありますが、必ずしも正しい選択とは言えないと考えます。

正しいある一面とは、資金力のある大企業では会社がつぶれにくいということが挙げられます。

管理を委託している管理会社がつぶれると、オーナーとしては計り知れない不利益を被ってしまいます。

そして、最近そのようなことが起こったようです。

先月の業界新聞である全国賃貸住宅新聞にある記事が載っていました。

「兵庫県下のサブリース管理会社が家賃を送金せず音信不通」という内容です。

詳細を申し上げると、管理戸数4000戸を超える兵庫県下の管理会社が、平成27年12月の借り上げ賃料をオーナーに送金せず、店舗を閉店しその社長・社員と全く連絡が取れなくなったという話です。

内情は、オーナーから借り上げる賃料が、入居者から回収する家賃より大きくなっていることが常態化し(つまり逆ザヤになっており)、会社経営が苦しくなってしまったということです。

(原因は、借り上げ賃料が高すぎたのか、入居付けが弱く空室が多くなってしまったのかだと思います)


この管理会社に管理をお願いしていたオーナーさんは大変です。
家賃が回収不能となり、返済原資を内部留保していた分から確保しなければならないからです。

また、サブリース契約ですので、入居者と賃貸借契約をしているのはあくまで管理会社となり、賃貸借契約書の内容や入居者属性・状況・連絡先などまったく引き継がれないままの状態です。

そうすれば、家賃回収も遅れていきますし、家賃回収が引き落としになっていれば、家賃はその管理会社に入金されてしまいます。

この件のその後の顛末がどうなったかは分かりませんが、改めて管理会社選びの重要性を認識した出来事だったと思います。


ここで、注目したいのが、この管理会社が大手フランチャイズに加盟している会社であったということです。
日本でも上位に入るところで、この時期ではタレントを使ったテレビCMもバンバン流れています。

フランチャイザー側(本部)は本件に関しては、あくまでも当事者間の問題で一切関知しないとのことらしいです。

(あくまでフランチャイズですので、名前やそのシステム利用権を付与しているという立ち位置)


上記のことから、投資家・オーナー側が学ぶべきことは、ネームバリューだけに頼らないパートナー選びの手法・基準を持つことだと思います。


では、どういった基準で選べばよいのでしょうか。

これは、過去本ブログでもお伝えしたことで重複することです。


長くなりましたので、次回に続きます。


大和財託株式会社
藤原 正明



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