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パートナー選びの基準

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

気づけば1月も明日で終わりになります。

売買に関していえば年が明けてから、若干潮目が変わってきたことを実感しております。

今月取引させていただいた物件の半数以上は、京阪神間で積算評価同等かそれ以下の売買価格の物件でした。

去年ではなかなか出てこなかった条件の物件もちらほら当社に入ってくるようになりました。

関西圏の市中金融機関の方々に、年初挨拶とともに情報交換を行いましたが、一定の属性以上が求められるようになったりと、債務者の定性的保全を重視するようになってきました。

また、関西圏ならではの違法物件への融資についても、ある金融機関では完全NGになったり、容積率超過の程度を25%以下に限り融資を出したりと、少し締め付け感は出てきたと思います。

しかし一方で、不動産向け融資は貸出金残高を一気に増やすことが出来るため、金融機関としては融資はしたいのが本音です。

当社自身が関西圏(京阪神)市中金融機関から20億円の資金調達をしているため金融機関からみればお客さんの立場になります。

そして、借り手の紹介をお願いもされています。

先ほどの通り、良質な物件は水面下で出始めている傾向がありますので、物件と融資をセットで今まで以上に紹介してまいりたいと考えております。

さて、本題です。

「パートナー選びは物件選び以上に大切」というテーマです。

これまでも何度も扱っているテーマですが、最近の出来事を交えて改めて書きます。

不動産投資は、購入するというフェーズと、運営するフェーズ、そして出口(売却、建て替え、持ち続ける)と、3のフェーズがあります。

そして、一般的にそれぞのフェーズでやり取りをする業者は異なります。

購入・売却時は売買仲介主体の不動産会社、運営時は管理会社となります。

(当社は全て行っていますし、建て替え時は有力建設会社も紹介可能です)

物件購入時には、購入仲介を依頼する不動産会社どうこうではなく、購入する物件そのものが良いか悪いかが、一番大切な要素となります。

不動産会社にフォーカスをあてるといかに良い物件情報を持っているか、または継続的に物件情報が入ってくる体制になっているかが重要となります。

※もちろん、収益不動産に慣れていないと押さえるべき勘所が分からず、後から聞いていなかったことが出てきたりするので、その点ではどこで購入するかは重要です。特に初心者の方は、どういった点に気を付けて物件購入すればよいかの判断がしにくいと思いますので、コンサルティングまでしてくれる会社が理想です。

一方で管理運営時は、物件そのものが持っている競争力も重要ですがもっと大切なことは管理会社の管理運営能力です。

管理運営能力とは、

・客付けする力 
早期に、最小限のコストで、空室を埋める力

・有効なリフォームをする力
費用対効果を考慮したリフォーム提案力、施工力

・家賃を回収する力
家賃のみならず、退去立会い清算金を交渉する力も含めての回収力

・建物を維持管理する力
日々の清掃はもちろんのこと、的確な時期で大規模修繕を提案できる力

・入居者対応力
即対応できる体制、退去を出さない仕組みづくり

などになります。

その他にも、最近ではただ単に管理運営するだけではなく、税務相談や相続税対策なども専門家と連携し対応できる力が求められています。

不動産投資家としては、少しでも有能な管理会社に委託することが出来れば、投資パフォーマンスを最大化させることができます。

では、管理会社をどう選んでゆけばよいのでしょうか。

一般的に何かサービスの提供を受ける際、一つの判断基準にその会社の規模やネームバリューがあります。

しかしネームバリューだけで選ぶと大変なことになることがあります。

先日、業界紙である週刊全国賃貸住宅新聞に掲載されていた記事をみて改めてそのように感じました。

長くなりましたので、次回に詳細をご紹介します。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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