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金融機関が好む決算書とは?② 法人で投資規模を拡大していきたい場合

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

新事務所に移ってからそろそろ一カ月が経ちます。

移転前から内定を出していた社員も入社し、当初予定していたメンバー全員がそろいました。
(総勢10人となります)

しかし、管理戸数が1000戸を超え、今後会社を仕組化していく必要性から2-3名ほど人財を増強すべく採用活動を継続中です。

(契約ベースで年内1300戸確定しています)

今の事務所では最大27名のキャパがあるので、3年以内に満席にして次の事務所に移りたいと考えています。

未だ取引出来ていなくお待ちいただいてるお客様、空室に困っているオーナー様のために、事業を拡大させスケールメリットを出していきます。

さて本題です。

前回の続きで「金融機関が好む決算書とは?パート2」です。

今回は法人についてです。

※税務の細かい話ではなく、金融機関がどういう傾向の決算書を好むかという点を書きます。

結論から申し上げれば、しっかりと毎年利益を出し納税をし、自己資本比率が毎年高まっている決算書の法人を金融機関は好みます。(当たり前ですが)

誤解を恐れずいえば、お金を借りるために税金を払うようなイメージです。

ただし初期段階においては、物件を購入するために一定の自己資金は手元に置いておくことが、継続的に購入するためには必要ですので、一定のタックスマネジメント(節税)は必要です。

実際にキャッシュアウトしては、手元に現金を置いておくという目的は達成できませんので、キャッシュアウトしない減価償却費を有効的に計上していくことが効果的です。

個人とは異なり法人の場合、減価償却費をいくら計上するかは、法定耐用年数から決まる償却限度額を全額損金計上する必要はなく任意で決めることができますが、金融機関が決算書を見る際には、償却限度額を損金計上した前提で決算書を見てきますので注意が必要です。

よって、物件購入段階で土地建物の割合をうまく希望の通りにできれば、初期設定としては成功といえます。

ある説によれば、とにかく積算価格>売買価格の物件を購入し続けることが、融資を受け続けるために必要なことだと、いわれています。

(バランスシート上の土地建物資産の銀行評価額が、借入金額より大きければ、その差が余力担保となり、融資をどんどん受けやすくなるという考え)

これは一部正しく、一部間違っています。

現在の金融機関が収益物件を評価する場合、全て積算評価で見るわけではないからです。

収益物件への融資で積極的な某都市銀行は、100%収益還元評価ですので、積算価格がいくらかとは全く見てきません。
一方、関西にある某地方銀行の場合は、容積率によって積算価格と収益還元価格を合算します。
(容積率200%の場合は、積算価格7割、収益価格3割のように)

つまり、金融機関によって物件の評価がことなるため、上記の説はあまり意味を成しません。

大切なことは、税引き後純利益を一定数上げつづけ自己資本比率を上げ、キャッシュフローを最大化することで、これは当社のような事業会社とまったく一緒です。

不動産投資ではなく、建物貸付業という事業ということですね。

参考にして頂けたらと思います。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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@fujiwaramasaaki

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