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金融機関が好む決算書とは?① 個人で節税の場合

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

大阪も朝晩は涼しくなってきており、秋を感じる季節になりました。

私の楽しみの一つに「食事」があります。

(趣味:仕事、筋トレ、読書、食事、旅行)

良い仕事をして、おいしい食事をすることが日々の楽しみとなっています。

最近はさんまの塩焼きがマイブームで、週2回は昼食で頂いております。
(鮮度が良いものは頭からしっぽまで丸ごと食べます)

不動産業界的には、売買・賃貸ともに師走までは忙しくなりますので、うまい食事を取りつつ、マグロのごとく仕事に取り組んでまいります。

さて、本題です。

本日は、「金融機関はどのような決算書を好むか」です。

不動産投資を行う方の多くは、金融機関から融資を受けて物件購入します。

一定の規模以上に投資規模を拡大させようとすると、スルガやオリックスのような年収×●倍というアパートローンではなく、都市銀行や地方銀行・信用金庫などから事業性融資(プロパーローン)を受けて買い進める必要が出てきます。

※一定以上の金融資産をお持ちのサラリーマンの方、個人事業主・中小企業経営者の場合は初めから事業性融資を受けて物件を購入します。

そして、継続して融資を受けて購入し続けるには、金融機関からの格付けを上げる必要があります。

金融機関が何を見ているかといえば、債務者の定性的属性(職業、年収、個人金融資産)と定量的属性(会社決算書、個人の場合は確定申告書)となります。

では、目的別にどのように決算書を落着させていけばよいか、考えてみましょう。

①個人所得が高く節税目的で物件を買い増ししていきたい方

個人課税所得が900万円以上(給与年収で1400万円以上)の方は、税率の観点から減価償却による節税がお勧めです。
(所得税・住民税で43%のゾーン)

当然に、減価償却によって不動産所得はマイナス、つまり賃貸業としては赤字となります。

この状態で、2棟目、3棟目と買い増ししていくことは出来るのでしょうか。

答えは「出来る」です。

この時金融機関が見るのは、キャッシュフローが回っているか、言い方を変えれば、減価償却前で黒字になっていれば、賃貸経営としては成り立っていると判断し、追加で融資を受けることが出来ます。

稀に、節税節税と、様々な私的支出を賃貸経営上の損金に計上する方がおられますが、間違っても減価償却費以外の損金計上により、赤字にすることはNGですので注意してください。

あくまでも、キャッシュアウトしない減価償却費計上前で、黒字となりキャッシュフローが積みあがっていることが重要です。

(※一部金融機関では決算上の赤字がNGの所もありますので、確認が必要となります。)

(ちなみに、私も個人名義でも物件を保有しており、減価償却により確定申告上、かなりのマイナスとなっています。が、金融機関からはもっと行きましょうといわれています。)

次回は、法人で買い増ししていく場合についてです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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@fujiwaramasaaki

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