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女心と秋の空 ~金融機関の融資姿勢の変化に注意~

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

10月に入り朝晩は涼しくなってきました。

当社は1年を3つに分けて、それぞれのタームごとに会社の目標やスタッフの目標などを決めており、ちょうど9月末で第1タームが終わりました。

今まで以上の多くのお客様とご縁を頂けたこと、および会社の組織力が向上したこと、会社の信用力が高まったことなどにより、目標以上の成果を上げることができました。

また、新しいスタッフも入ってきたこともあり、第1ターム打ち上げ会兼歓迎会を9月末に行いました。


ん???

今月から第2タームが始まっておりますが、企業理念の実現に向けて引き続き精進してまいります。

さて本題です。

本日は「金融機関の融資姿勢の変化に注意する」です。

収益不動産を現金で購入する方はごく一部で、多くの方は金融機関から資金を調達し不動産投資を行います。

よって、金融機関がどういう物件に融資を出すのかという理解は不動産投資を行いたい方は必ず押さえておくべきポイントとなります。

不動産投資を行う前には、自分の属性ではどの金融機関から融資を受けられるか、そして不動産投資の目標から今度どういう属性・実績を作っていけばよいか、という融資とセットのグランドデザインを描くことが最短で目標達成できるために必要になります。

今回は融資についてのお話です。

先ほど、自分の属性でどの金融機関から融資を受けれるかを把握することが重要と書きましたが、金融機関の融資条件や求められる属性はしょっちゅう変わります。

よって、以前はある金融機関から融資を受けられていた方が、金融機関の方針転換によって融資を受けられなくなるということは頻繁に起こりますし、年月の経過によって再度受けられるようになったりもします。

例えば、今から10年近く前には、某メガバンクのリテール部門がアパートローンをつくり、特別の金融資産を持たないサラリーマンへも積極融資をしておりましたが、今では年収と金融資産のハードルが高くなり、一声自己資金2割といわれるまでに方針を変更させています。
(ただし物件によっては今でもフルローンも出ます)

また、2,3年前からは非常に固い金融機関として有名であった某地方銀行がアパートローンを作り、年収700万円以上のサラリーマンへ積極融資をしています。
(この金融機関を昔から知っている方からすると、かなりの方向転換したと捉えられています)

このように、金融機関がどういった方に融資を出すかという方針は頻繁に変わります。

今後のトレンドとしては、新たにアパートローンを作る金融機関が増えると考えています。

異次元の金融緩和により、金融機関には資金がだぶついており、特に地方金融機関では地元一般事業会社の設備投資や運転資金の資金需要も限りがあるため、金融機関の本業である貸金事業の金利で利益を得ていくには、一定のロットのある融資をしなければ淘汰まはた再編せざるを得なくなってしまいいます。

そこで金融機関としては、1件あたりの融資ロットの張る不動産融資に積極的にならざるを得ない状況になります。

実際、当社は大阪府下の多くの金融機関から資金調達しており、毎週各金融機関の支店長や担当者と面会していますが、皆様おっしゃるのは、緩和しすぎてバブルになってはいけないが、一定の縛りをいれつつ積極的に融資をしていきたいということです。
特に1棟アパート・マンション・ビルなどは金額が大きいために重視したい融資対象とのことでした。

当社は一般ユーザーに対し収益物件を販売している関係で、金融機関の方もお客様を紹介してほしいということで、良くお願いにも来られている状況です。

不動産価格は2,3年前に比べると割高感はありますが、一方で融資は緩和されつつあるため、物件を厳選しつつ取得すれば不動産投資を始めやすい状況にはあるといえそうです。

一方、これは関西圏に限った話となりますが、これまでは関西圏で多く流通している違法物件(容積率・建ぺい率オーバー物件)に対しては地元金融機関は問題なく融資を行ってきましたが、今後徐々に厳しくなる傾向になりそうです。

これは、金融機関の所轄は金融庁ですが、これまで金融庁が厳しく指導するのは都市銀行や地方銀行が中心で、信用金庫や信用組合に対する指導が緩かったのですが、近年厳しくなってきていることが要因です。

実際に当社で取引のある信用金庫等は、原則違法物件への融資を停止しました。
(例外もあるため都度の稟議になります)

これからは違法物件を購入する場合には、小規模であればノンバンクなどで融資が受けられますが、大規模な物件の場合は売却という出口が取りにくくなるため、注意が必要かもしれません。
(いまだに違法物件に積極的な金融機関もありますので、ケースバイケースですが)

以上の通り、融資基準は水物ということがご理解いただけたと思います。

金融機関の動向を常にチェックし、有利な条件の金融機関を早期に発見できれば、物件獲得競争において有利に立てると思いますので、ご自身でチェックされるか、融資に強い不動産会社などに定期的に確認することをお勧めいたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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