毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

お盆が過ぎたこの一週間は、雨が降っていたせいか徐々に涼しくなってきた感じがします。

賃貸の動きとしては、これから秋の繁忙期に向けて準備を着々と行っている状況で、繁忙期になってからの周知ではなく、予め退去予定住戸を含め周知徹底を行っております。

本日は、「入居者満足度（テナントリテンション）」について解説します。

当社は管理会社として常に入居率にはこだわっており、現在の管理戸数960戸に対し、入居率は98.9%となっています。
（来月には1000戸に到達予定です）

管理会社の実力として、入居率は分かりやすい指標なので、管理会社のホームページなどで良く訴求ポイントとして挙げられています。（当社を含む）

しかし、賃貸経営を行っていると分かることですが、オーナーの立場としては入居率がいかに良くても頻繁に退去がでてしまうと結局そのたびに原状回復費用や広告料などの経費がかかり、収入も多いが支出も多い状況に陥りがちです。

（管理会社はあくまで賃貸管理会社で、オーナー目線で物事をとらえてくれるかはよく精査する必要があります。）

最近管理受託させていただいたオーナーの方は、前の管理会社では入居率は良かったものの、管理のためのコスト（管理手数料、広告料、家具家電など）が多くかかり、収支を圧迫したことから、管理会社変更を考えこの度当社に管理を委託していただきました。

よって、大切な資産である収益不動産の管理運営を任せる管理会社を選ぶ場合、オーナーとしては入居率という分かりやすい指標は当然考慮すすものの、それ以外の取組についても確認する必要があります。

当社が考えるポイントは、入居者満足度（テナントリテンション）を上げるということです。

上げるというよりは、下げないというほうが現実的かもしれません。

具体的には、当たり前のことを当たり前に圧倒的スピードと質で対応するということです。

例えば、何か入居者様から修繕の依頼があった場合、即座に入居者の期待値以上のスピードで対応してあげるといったようなことです。

これが出来ていない管理会社がかなり多いのが現実で、当社はその点はかなり力を入れています。

その他、入居者との距離を縮め、人間関係を構築しておくことも、満足度が下がりにくくなるポイントとなります。

先週の話ですが、京都市内にある当社管理物件（自社保有物件）で入居者様向けにイベントを開催しました。

「五山の送り火鑑賞会」です。

もちろん、社内レクレーションなどではなく、入居者様の満足度を上げるためです。

当該物件は現在の日本一厳しい京都市景観条例施行前に建築された建物で、現在では20ｍの高さ制限がかかる地域で30m以上の高さがあるため、眺望は抜群によい建物です。
（既存不適格建物でありますが、地元信用金庫で問題なく融資は付きました）

何か入居者様へより良いサービスを提供できないかと考えた末、眺望の良さと、京都市内という立地から屋上を開放し五山の送り火を鑑賞いただくという企画をつくり実行いたしました。

当日は天候があまり良くなかったものの、多くの入居者様が屋上に上がっていただき、ビール片手に五山の送り火をご鑑賞いただきました。

私を含む当社社員もビール片手に京都の夏の終わりをしかと見届けました。

全ての物件でこのようなイベントが出来るわけではないですが、こういった心がけで管理運営することが、本当の意味での保有期間中の利益最大化につながると考えております。

参考にしていただけると幸いです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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