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区分マンションで賃貸経営の実績は積めるのか?

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

会社は本日まで夏季休業ですが、私は一足早く本日から本格始動です。

休みといっても会社に出社しないだけで、会社内の各システムはクラウド化しているので、出先でも仕事が出来ますので急ぎの案件などは進めておりました。

今月末には事務所移転や新たなメンバー受入など忙しくなりそうですので、売買案件や管理受託案件は前倒しで進めるよう社員にも指示している状況です。
まずは年末までノンストップで行きますので引き続きよろしくお願いします。

さて、昨日終戦70年の節目を迎えました。
各社報道を見てると、本当に日本国の報道なのか?と思えるような風潮が目立ちます。

なぜ、今こうして日本人として生活できているか、考えてもらいたいと思います。

すべては、先人の方々のおかげです。

私としては、愛国心と日本人として誇りを持ち、当社の事業を通じて、付加価値の創造・雇用創出・納税を行い、微力ながら国のために貢献したいと改めて決意しました。

(先の大東亜戦争の目的・意義については、昭和天皇陛下のいわゆる玉音放送を拝聴すれば分かります。現代語訳版が以下リンクにありますのでご参照ください。先帝陛下、先人の方々の思いを、いま我々が受け継ぎ行動出来ているか、今一度考える必要がありそうです。「玉音放送 現代語訳版はこちら」)

では不動産投資関連の本題に移ります。

本日は投資相談者やブログ読者の方からの質問に対し、回答していきます。

内容は「区分マンションで賃貸経営の実績は積めるか?」です。

言い換えると「区分マンションを運営していることは金融機関へのアピールになるか?」です。

当社では無料の相談会を完全予約制で行っておりますが、まれに次のような考えの方がいらっしゃいます。

「あるはじめから1棟では金額が大きくリスクと感じるので、まずは金額の小さい区分マンションを購入し、実績を積んでから1棟マンションへ投資していきたい」

また、他の不動産業者や投資コンサルタントに相談された方の中には

「初めから1棟マンションへの投資は、融資・リスク面で問題があるので、まずは区分を3-4戸購入し運用実績を積んでからプロパー融資に取り組んでいきましょう」

と助言されることもあるそうです。

これは正しいのでしょうか?

私の考えでは半分正しく半分間違っています。

大前提として、区分マンション投資をするべき人は以下に該当する方々です。

・現金を多く持っており現物資産として区分マンションを現金購入する方
→区分マンションのネット利回りは3-4%程度と、定期預金等よりは効率が良い。

・相続税対策として現預金・有価証券資産を不動産資産に組換えたい方
→現預金や有価証券は相続税評価がそのままとなるが、不動産、特に区分であれば相続税評価額を40%以上減額できる。

・キャピタルゲイン狙いの投資家の方
→格安の区分マンション情報を入手できれば、転売益が狙える。または、リーマンショック後のような弱気相場で物件を仕込めれば転売益を狙える。

端的にいえば、区分マンション投資はお金持ちの方の投資手法です。
特別の資産背景がなくキャッシュフローを目指したい方がやるべき投資ではありません。

ただし、やはり1棟物件は規模が大きいという心理的障壁を払しょくできないが、不動産投資をしたいという方は区分マンションへの投資をしても良いかもしれませ。

ただし、その時では借入をしての投資ではなく、現金購入を大前提としてください。

借入を起こしての区分マンション投資はそもそもキャッシュフローが薄く、投資としての体を成していません。
(退去が出れば年間キャッシュフローが飛びます)

事業としての体をなしていないため、当然に金融機関から賃貸経営としての実績があるとはみなしてくれません。(現金購入の場合は別)

特別の金融資産を持たないサラリーマンの方の場合、(目安として現預金・無担保の不動産で3000万円以上)最初は個人属性に頼ったアパートローンで物件を購入する必要があります。

そのアパートローンは年収×○倍という融資枠があるため、貴重な融資枠をキャッシュフローが薄い区分マンション購入に使ってしまうと、賃貸経営事業の拡大が出来なくなってしまいます。

不動産投資をする目的は人それぞれですので、おこずかい程度のキャッシュフローで良い方は融資を使って区分マンションを購入しても良いですが、本業以外に収入の柱を築きたい方やアーリーリタイアされたい方は初めから1棟マンション、もっというとキャッシュフローが出る物件への投資をすることが大切といえます。

本日のまとめ
融資を使っての区分マンション投資は、属性にもよるものの、その後地方銀行・信用金庫などからプロパー融資を受けるための賃貸経営の実績を積むことは難しい。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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