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コネの重要性

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

本日から会社は夏季休業に入っております。

とはいえ、当社は管理会社ですので、管理担当社員はシフトで出社したり、常に携帯電話を所持し賃貸仲介業者様からの問合せに対応しています。

私は出たり入ったりと半分仕事しつつ、半分は読書をしたり家族サービスをしたりして過ごしています。

私の場合は経営者ということもあり、日々休みなく働いておりますので、お盆や年末年始などにまとめて休むようにしています。

(休むといっても常に仕事のことを考えていますが)

休み明けに良い仕事をするために、英気を養っておきます。

さて、本日は「コネの重要性」についてです。

(コネという表現を今回はあえて使用します。)

世の中なんでもコネが大切だと思います。

あまり私は好きな表現ではないですが、人脈とかそういった類のものです。

不動産投資に関していえば、

・良い物件を紹介してくれる不動産会社のキーマンと懇意にしている
・不動産融資に強い金融機関担当者や支店長とつながっている
・格安でリフォームしてくれる業者とつながっている

などでしょうか。

不動産投資で資産を拡大されている方は、何らかのコネを持っていて有利に物件紹介を受けたり、好条件で融資を受けることが出来ています。

これから収益物件を活用し資産を形成されたい方は、有力なコネを構築することが成功の近道といえそうです。

そういうと、「不動産業者でない一般人がコネなど築けるわけないでしょ」といった声が聞こえてきそうです。

実際難しいのが現実です。

ではどうすればよいか。

そういったコネをもった不動産会社を探しだし、パートナーとすることがより現実的な話です。

(それでも探すという行為には変わりはありませんが)

今回は融資の面について具体に書いてみます。

融資の可否やその条件はコネの力が非常に大きな影響を及ぼします。

特に地方銀行や信用金庫のプロパーローンの場合は、投資家の属性が大切なのはもちろんですが、もっと重要なことはどこから持ち込まれた融資案件なのかということです。

○ル○、オ○○○スなどのパッケージ型アパートローンの場合、融資対象や融資条件は一定で決まっているため、どのルート、言い換えるとどの不動産業者経由であっても結果に大差はありません。
(いわゆる○ル○銀行オーバーローンの場合は、少しのテクニック?が必要ですが)

地方銀行や信用金庫から資金調達する場合は、一定のルールはあるものの、コネの有無によって条件やそもそも土俵に載せてくれるかどうかなど、かなり影響をうけます。

まったくコネが無い方が、手あたり次第支店に訪問する場合、よほど属性が高くない限りは一見さんお断りとなり相手にしてくれません。

一方でコネのある不動産業者経由で案件を持ち込むと、一見では断った案件でも、手のひらを返したように積極的に取り組んでくれます。

当社の事例では、ある方がご自身で某金融機関に持ち込んだところ、サラリーマンの方に収益物件購入資金は融資していないと、断られたそうですが、その某金融機関は当社と取引があったため、当社経由で融資の申し込みをしたところ、全く問題なく取り組んでいただけたことがあります。

もちろん条件も当社からの紹介ということで、かなり優遇していただけました。(平成初期S造に対し金利1%台、期間20年)

では、どのようにコネのあるなしを見分ければよいのでしょうか。

その方法は、その会社がその金融機関と実際に取引をしているかどうかです。

ここでいう取引とは、仲介などで過去にやり取りしたことがあるとか、ただ単に預金があるとかではありません。

金融機関がいう取引とは、融資を受けているかどうかということです。

金融機関にとって融資をしている先が、本当のお客さん(得意先)となります。
一般的な額の預金をしているだけでは金融機関から見れば、本当のお客さんとはみなしません。

地方銀行や信用金庫から融資を受けるには、その地域に根差し、誠実な仕事を行い、信用を積み重ねなければなりません。

そういった不動産業者を見つけ、パートナーとすることが出来れば、融資の面ではかなり有利に物件購入を進めることができます。

最近は不動産投資を行いたい方の多くは、不動産会社に訪問し面談することが一般化してきた用です。

ぜひその時に、「御社はどの金融機関と取引、つまり融資を受けて銀行取引されていますか?」と聞いてみてください。

不動産投資・賃貸経営は地場産業ですので、アパートローンではなく、プロパーローンで投資規模を拡大されたい方は、地に根付き信用を築き上げることが大切といえます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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