毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日は日本三大祭の一つである天神祭りが行われましたが、当社は納涼祭を兼ねて見てきました。

見てきたといっても、現地に行くのではなく、花火を見下ろせる夜景がきれいな店で遠目での参加です。

花火と夜景を眺めつつ、旬の鱧を頂きました。

当社では月1回以上全社員参加の会食を行っており、飲みにケーションを重視しています。

仲良しクラブを目指しているわけではないですが、業務外での社員間交流があることで、人間関係が円滑になり、会社の業績向上、ひいてはお客様のお役に立つことにつながると考えおります。

会社経営上では最近うれしいことがありまして、当社に新たに数名の方が入社することになりました。
（現在選考中の方もいるため具体的な数字は書けませんが）

中小企業の人財採用は一般的には難しいのが現状で、当社もその傾向は同じですが、今回採用した方々は当社を第一志望の会社と位置づけ、高い意識を持ち入社いただけそうです。

お客様へ提供する価値のレベルは、人財で決まると考えておりますので、引き続き優秀な人財確保に向けて活動してまいります。

さて、本題です。

本日は「生活保護受給者による賃料のかさ上げに注意する」です。

関西圏、とりわけ大阪府は生活保護受給世帯数が全国NO.1です。

大阪市某区に至っては、4人に1人が生活保護者という異様な状態となっています。

私個人の意見としては、労働意欲を減退させる現状の生活保護制度は、わが国を弱体化させる愚策であり、一刻も早く制度の抜本的改革が必要だと考えています。

しかし一方で、賃貸経営を行う上では生活保護者に入居してもらうことは、メリットが大きい側面もあります。

それは、相場以上の賃料で貸せることです。
（その他、滞納リスクが低いということもメリット）

例えば、大阪市内　18平米　1K 3点ユニットの物件では、一般的な家賃相場は35,000円程度です。（共益費込）

それが生活保護者が入ってくれれば、42,000円の家賃を得ることが出来ました。

出来ました、というのは今年の7月より生活保護費の引き下げが行われたため、15平米超えの単身者世帯の住宅扶助額は40,000円になりました。
（以前は部屋の広さに関わらず一律42,000円でした）

引き下げにより一部で減賃交渉が入ったり、引っ越しする世帯が発生しているが今の大阪の現状です。

とはいえ、相場より5,000円も高く賃料を取れることには変わりがなく、賃貸経営を行う上で積極的に入居していただくことは、保有期間中の利益最大化につながります。

（矛盾していますが。。）

一方、注意していただきたいのは、これから購入する物件に生活保護者がいる場合です。

具体的には、生活保護者が多数入居していることで、その物件本来の利回りより高くなっている物件には注意が必要ということです。

一例を挙げると、かなり極端な例で以前ブログでもご紹介した物件のレントロールをご覧ください。

これは大阪市某区の福祉専用物件です。

（大阪では生活保護のことを「福祉」といいます。福祉用の募集条件、福祉用のマイソクなどといいます）

ここまで極端でなくても、相場30,000円の所に42,000円で入居していることは良くあります。

例を挙げてみます。

物件価格5,000万円
満室想定家賃500万円
1K、10戸

表面利回り10%

レントロールを見たところ、全て生活保護者で42,000円の物件です。

このエリアの収益物件としての相場が10%であれば、購入してしまう方もいるかもしれません。

しかし、この物件は本当に利回り10%の物件なのでしょうか。

本物件同等の部屋の一般相場が35,000円だとすれば、満室想定家賃は420万円になります。

つまりこの物件の引き直した真の表面利回りは、420/5000=8.4%ということです。

本来であれば420/10% =4,200万円で購入したい物件となり、5000万円で購入してしまうと800万円も高掴みしてしまうということになります。

これは、生活保護者が入った物件に限った話ではなく、一般的な物件における長期居住者がいる物件でも現在の賃料に引き直せば家賃が下がるケースでも起こりうることです。

投資家の皆さんが物件を検討する際には、現在の相場でどのくらいの賃料がとれるのか、きちんと確認することが大切です。

生活保護者のケースは分かりやすいですが、一般入居者で高値賃料で入居しているケースは気付かないでおられる方が散見されます。

ご自身で正確な賃貸マーケットを把握するか、適切に助言をしてくれるパートナーを得ることが大切といえそうです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
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