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今管理会社に求められていること【管理会社の実力パート1】

2015年06月14日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


梅雨真っ只中ですね。
大阪も雨が降ったりやんだりと、はっきりしない天候が続いています。

沖縄ではすでに梅雨明けになったとのことで、再来週の社員研修旅行を楽しみに仕事にまい進してまいります。

まったく興味ないと思いますが、私は現在夏に向けてウエイトトレーニングの仕上げを行っています。

詳細は別の機会にお伝えしますが、今年も前年同様に当社が法人契約している東急スポーツオアシスでベンチプレス大会が7/20に開催されるようです。

前回の大会の模様はこちら

前回はベスト140キロに届かず、135キロで2位でしたので今年は絶対優勝したいと考えております。

昨日丁度ジムで140キロは楽に挙がりましたので、本番までにはもう少し上の結果を残せるように仕事の合間の見てジム通いを続けていきたいと思います。


さて、本題です。


本日は、「管理会社の実力」についてです。

不動産投資は初期設定が大切だということは、これまで本ブログや書籍などでお伝えしているとおりですが、実際キャッシュフローを生むのは保有している期間ですので、やはり保有期間中の管理運営も大切なことは言うまでもありません。

最近は空家問題がクローズアップされ始めたこともあり、お客様とお話している中で将来の空室リスクについて関心を示される傾向が強くなっています。

結論から言えば、空室リスクは今後ますます増加していくことは間違いのなく、対処のしようがない事実です。

ただし、空室リスクを軽減する方法はあります。
非常にシンプルな2点です。

1.購入するエリアを間違わない
2.力のある管理会社に任せるか、自らリーシング力を高める


1については、購入時に決まってしまうことです。

人口減少社会に突入した我が国では、人口が激減するエリアと微増か緩やかに下がるエリアに分かれてきます。

関西圏においても、今後都市部により人口が集約されていくことが確実となっています。

具体的には、当社が営業エリアとしている京阪神間が人口集積エリアとなります。
(ただし、京阪エリアの一部などは人口減少が顕著だったりします)

当社がエリアを京阪神に限定している理由もそのためです。

では、エリアさえ間違わなければ、安定経営出来るかといえばそうとは言えません。

リーシング力(入居者を決める力)が大切となります。

ちなみに、当社は現在、退去3か月経過後の入居率は100%を実現していますが、実際に管理のやり方によって入居状況が大きく変わってしまうことを実感します。

当社の管理物件は常に満室なのに、同エリアの同じようなスペックの物件は入居率が8割ということはよくあります。

今後管理会社に求められること、それは第一に入居者を確実に決めれる力だといえます。

「管理会社の実力=リーシング力」ということです。


リーシング力を高めるにはどうすればよいのでしょうか。


長くなりましたので次回に譲ります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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