毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

3月後半戦に突入しました。

賃貸繁忙期ではあるものの、当社がある大阪広域圏は今年は少し例年とは変わった動きが見られます。

通常この時期は単身・ファミリーともに動きがあるのですが、今年は1月に単身者向け物件が動き、2,3月はファミリー向け物件が活況です。

単身者向けの物件のお持ちの方については、4月に入ればまた動きが戻ってくると思われますので、手を緩めずに周知活動を継続することが大切です。

当社としても、入居率100%をめざし、4月中旬までは特に賃貸営業活動に注力していきたいと考えております。

さて、本題です。

本日は、「夜逃げに対する対応」です。

先日当社の管理物件で夜逃げが発生しました。

中国人ファミリーが退去立会い前に、いなくなったのです。

電話で「明日中国帰るから、退去します」と深夜に連絡が入り、翌早朝に当社担当者が現地に向かったのですが、残置物は残ったままで退去立会いもせず、居なくなってしまいました。

実はこの住戸は当社が入居付けした方でしたので、オーナー様に対し示しがつかないため、何としても金銭的負担が無いように解決しようと動きました。

結論から言えば、金銭的負担はほぼない状態で問題を解決することが出来ました。

これは当社でいくつかの対策を取ったうえで、賃貸借契約を結んでいたからです。

具体の対策は以下の通りです。

１．保証会社の有効活用

昨今は、賃貸借契約に付保する形で、保証会社の家賃滞納保証を付けることが一般的になってきました。

保証会社といっても、会社によって特徴があり、審査が甘いところ、付帯サービスが充実したところなど様々です。

当社ではメインの保証会社を基軸に、入居者属性によって5社程度の会社を使い分けております。

当該入居者については、外国籍という条件でしたので、外国人審査に強い保証会社で審査を通し、入居頂いておりました。

加えて夜逃げリスクを考慮し、退去時にも賃料の2-3か月分相当の原状回復費用や残置物撤去費用などを保証会社が持ってくれる保証内容を選定しました。

結果的に、夜逃げが発生しましたが、上記保証を受けることで金銭的ダメージを軽減させることが出来ました。

しかし、修繕費や募集コスト分はオーナー様の負担になってしまうため、次の対策を打っていました。

２．連帯保証人

通常、保証会社に加入させる場合、多くは連帯保証人は不要にし、緊急連絡先を定めているケースが多いです。

（そもそも、保証会社が出来た理由が、保証人を立てられない人に対し、連帯保証人の変わりになるサービス提供です。）

当社でも入居者属性によっては、緊急連絡人のみとしますが、外国人の場合や属性的に問題台のある方の場合、原則日本人の連帯保証人を付けています。

今回のケースの場合、国籍は中国籍ですが日本上場企業に勤務している方を連帯保証人として設定させてもらいました。

今回のケースでは1年以内の短期解約でもあったため、短期違約金特約や残置物腐敗による特殊洗浄などを連帯保証人に請求させていただきました。

※特約で一定の縛りを入れることは非常に大切です。ただし、消費者保護法に引っかからないこと！

回収も内容証明書の送付ですぐにできました。

国の住宅供給対する政策がずさんなままのため、相変わらず賃貸物件の供給がつづくなか、何も手を打たなければ賃貸経営は厳しくなる一方です。

今後は外国人や高齢者の入居受け入れも積極的に検討する必要があります。（もちろん、物件の質にもよりますが）

積極的に受け入れるにしても、何も策を講じないでいると有事の時に大きな損失を受ける可能性があります。

オーナー目線で管理運営を行う管理会社を見つけるか、自らが学び続けることが今後より大切となります。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
ぜひフォローくださいませ。（相互フォロー歓迎）
@fujiwaramasaaki

▼大和財託の最新セミナー情報 ・ お申込みはこちら▼

▼プライベート相談のお申し込みはこちら▼

◆◆ メールマガジン登録 ◆◆
▼大和財託が発行する無料メールマガジン登録はこちら▼