登記簿情報は100%正しいのか？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

１月も本日で終わりですね。

賃貸繁忙期ということもあり、当社管理担当は仲介業者様からの物件問合せや、各種契約書作成、原状回復工事の手配、価格交渉などなど、かなり忙しくしています。

当社規模の会社では、私自身が管理部門の総合統括をしていますので、私に回ってくる賃貸に関する書類も多くなっています。

転居動機も、進学転勤というベーシックなものから、親元からの独立、同棲、離婚、ＤＶ、生活保護受給開始、などなど様々なケースがあります。

個人的には、いろいろな方々の人生の一端を垣間見ることが出来、賃貸管理業という仕事のすばらしさを感じています。

不動産投資・賃貸経営を行うということは、そういう社会的な役割も担っているとい側面もあります。

もちろん投資・経営ですので、利益が最重要とななりますが、社会的役割を感じていただくのも、賃貸経営を行う楽しさになるのではないでしょうか。

オーナー様とタッグを組み、賃貸経営を行ってまいります。

さて、本題です。

本日は、「謄本は100%ただしいか？」についてです。

土地・建物は登記法により、登記所（法務局）に登記されています。

物件を検討する際には、土地・建物登記簿を確認することは必須です。
土地の面積や建物の築年数や構造・建物面積が分かるからです。

ちなみに、建物の表題登記は登記する義務がありますが、所有権などの権利については登記義務はありません。

所有権や抵当権を登記するのは、第三者に対抗するためです。

さて、では登記簿に記載されている内容は、100%正しいといえるのでしょうか？

答えはＮＯです。

結構テキトーな場合もあります。
特に古く登記されたものほどその傾向が高いです。

土地面積に関しては、昭和初期の測量技術と現在とでは雲泥の差があり、登記簿記載の面積と実際にはかった時の面積はかなりの差がでてきます。

（実務上は公簿取引といって、登記簿に記載された面積を前提に取引し、あとから実測して面積が広かったり小さかったりしても、金額精算しない取引となります。）

収益物件を検討するうえで、特に重要になるのは

１．建物の構造
２．建物の面積（建築面積、延床面積）
３．築年数

となります。

今回は１の建物構造についてです。

一般の方には信じられないかもしれませんが、登記簿に記載されている構造が実際とこなることが稀にあります。

特に検査済証のない建物の場合は注意が必要です。

当社の実例を紹介します。

先日、大阪市内人気エリアで昭和60年築　鉄筋コンクリート造の１棟マンションの売り情報が当社に入ってきました。

最近は大阪市内人気エリアの物件価格の高騰はすさまじく、RC造の築浅物件ですと表面5-6%程度です。

今回は言ってきた物件は検査済証はないものの、表面利回り10%と最近はあまり見なくなった内容でした。

当社のお客様にご紹介できると、興奮しつつ物件詳細資料を取り寄せてみました。

登記簿上は鉄筋コンクリート造となっていますが、建築計画概要や竣工図には鉄骨造と明記されています。

外観も鉄骨造ぽいのですが、当時はタイル仕上げがおおかったため、鉄骨造の外壁仕上げて定番のＡＬＣ板を確認することはできません。

ALC板

こういった場合は、実際に現地を見ると解決します。

外観や建物の裏側をみると、おおよそ判別がつきます。

それでも不明な場合は、ユニットバスの上ふた（点検口）から天井部を確認すれば100%分かります。

RC造であれば、天井がコンクリートになっています。（スラブ）
鉄骨造であれば、デッキプレートといって鉄板になっています。

この物件の天井は

デッキプレートでした。。

検査済証がある物件や、最近（感覚的に平成10年以降）建てられたものは、構造に関して登記簿との相違はないのですが、関西ならではの、検査済証無、違法物件では注意が必要です。

大切なことは、現地を確認することです。

投資家の方にとって、現地に行き物件をみることは、物件資料からは得ることのできない情報をつかむことができるため、ぜひ物件資料を手に、物件を見ることをお勧めします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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