毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今年も残すところ10日となりました。
会社は今週末（26日）まで開けていますが、残された仕事は決済2件となります。
その他、この時期になると仕事自体は来年に向けてどのように取り組んでいくかを考えることが中心となります。
今年は多くの方にご支持いただき、のべ40棟の物件を売買することが出来ました。
また管理戸数は440戸まで増え、管理会社としても徐々に規模拡大しています。
この場を借りてご縁をいただいた皆様にお礼申し上げます。
また書籍出版や初の独自セミナー開催など新たな試みを行ったことでより多くの方に当社を知っていただけたかなと思います。
来年は、今年行ってきたことをより進化させ、ご期待いただいている多くの方の期待値以上の成果・仕事を世に提供し、企業理念を具現化してまいりたいと考えています。
来年もどうぞよろしくお願いいたします。
本題です。
今年最後のブログは「関西圏におけるガスエネルギー事情と賃貸経営」についてです。
賃貸経営は地域密着が原則で、その地域での習慣に習い実施することがベストな結果を生み出します。
ある地域における定説が、他の地域では必ずしも通じるものではないという話です。
賃貸経営を行う上では定期的に建物や設備の修繕・更新をおこなうことが必要になってきます。
修繕・更新は大きく二つに分けられます。
１．機能維持のために必ず行う必要があるもの
２．競争力を高めるために付加価値をつけるもの
今回取り上げるのは１の中で給湯器についてです。
日本国内の給湯は、ガス給湯器が主流です。
最近でこそオール電化の流れによって電気給湯器もシェアが拡大していますが、未だに多くの地域ではガス給湯器となります。
ガスは大別して、都市ガスとプロパンガスに分けられます。
都市ガスは地下にパイプラインが敷かれ、ガス基地からガスが供給されます。
一方プロパンガスは、ガス管が埋設されていない地域や引込管が敷地内にない場合に利用されています。
さて、給湯器について、メーカー側では8年程度を寿命と考えていますが、実際は10～15年程度の交換するのが一般的です。
1台あたり材工込みで7万円～程度かかります。
１棟中古収益物件を購入すると、給湯器自体が10年以上経過していることが多く、保有中に必ず故障します。
故障が連続して発生すると収支に少なからず、影響が出てしまうためコストコントロールが必要となります。
その時の有益な方法として「プロパンガス会社の利用」があります。
プロパンガス会社に新たに供給を依頼する見返りに、ガス給湯器やその他設備を無償で提供してもらうのです。
こうすることで、契約期間（多くは10年間）はメンテナンスフリーで給湯機に関するコストをゼロにすることが可能になります。
ここで注意点として、もともとプロパンガスであった物件について別の会社に切り替えることは問題ありませんが、都市ガスからプロパンガスに切り替える際には注意が必要です。
なぜならば、一般的に都市ガスとプロパンガスではガス代金に大きな開きがあるからです。
当然都市ガスが安価になります。
もともと都市ガスであった物件をプロパンガスに変えることで、入居者に対し不利益を与えてしまう可能性が大いにあります。
プロパンガス会社によっては、既存入居者については都市ガス同等の料金体系で対応することで上記ネックを解消しているケースもあります。
ただし、これは地域によって事情が変わります。
関東圏の多くの地域では都市ガスとプロパンガスどちらも認知されあまりネックになりません。
しかし、関西圏では都市ガスのシェアが圧倒的に高く、プロパンガスに対するイメージがあまり良くないのです。
ガス料金が同じであっても、プロパンガスというだけで入居付けにマイナスになることがあります。
当社の事例でも、兵庫県内のファミリーアパートで都市ガスからプロパンガスに切り替えをしようとしましたが、
賃貸業者の方々から非常に反発を受け、切り替えを見送ったことがあります。
目の前のコスト削減に気を取られるあまりに、早期満室・長期入居という本来の目的に反ってしまう可能性があるということです。
地域それぞれのエネルギー事情や不動産商習慣を良く理解し、不動産投資・賃貸経営を行うことが大切といえます。
本日は以上となります。
今年は本記事が最後の更新となります。
少し早いですが皆様良いお年を！
大和財託株式会社
藤原正明
