社長ブログ〜積小為大〜
入居審査時におけるベストな審査基準は存在するのか？
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
書籍の出版から一か月近くが経ちましたが、本日日本経済新聞の朝刊に５段広告を掲載いたしました。
そのおかげで、Amazonのベストセラーランキングで二部門で1位になっています。
費用対効果としてどうかは別として、この機会でなければ広告を出す意義も見いだせないため、書籍を発売いただいている幻冬舎さんにお願いして広告を出すことにした次第です。
本広告をきっかけに、本書を手に取っていただき少しでも参考にしていただけたらと思います。
本題です。
本日は、「入居審査時における人物判断」についてです。
入居者募集を適切なリーシング戦略を策定し実行することで、大体の物件で入居申込をもうらうことはそれほど難しいことではありません。
ただし、オーナーや管理会社は、全ての入居申込者を安易に入れることは危険です。
問題のある人を入れてしまうと、後々面倒なことが起こり、時間とコストがかかり大きな損失となります。
入居希望者を審査する際は、定量的および定性的な審査を経る必要があります。
定量的な面といえば、きちんと家賃を払ってくれるかどうかという点です。
以前は本人の属性の他、連帯保証人を必須にしたりすることでその部分を担保していました。
現在は、家賃保証会社への加入を必須とすることで、連帯保証人に変わるものとなっています。
（そもそも、賃貸契約における直系親族以外の連帯保証人は、支払いという点において、実務上担保になったためしがあまりありません）
定性面ではどうでしょうか。
分かりやすく言えば、入居マナーを守りトラブルを起こさないかどうかということです。
いくら保証会社の審査に通ったとしても、人物として問題がある方も多いので注意が必要です。
審査方法としては、一番確実なのは面談することで、人としての雰囲気を感じ取ることです。
一昔前は、オーナー自ら入居希望者と面談をし、許可を得た方だけが入居することを許されました。
（完全に貸し手市場だったわけです）
現在もそのようにしているオーナーも地方を中心に一部ありますが、多くは管理会社や仲介店舗に任されているのが現状です。
歩合給で働く賃貸仲介営業マンは、とにかく保証会社の審査に通れば何としても契約まで持っていきたいと思っています。
一方、問題のある人を入居させてしまえば、その後に苦労するのはオーナーです。
当社のような、仲介店舗を持たず管理専業で行う専業型管理会社は、オーナーと同じ視点で物事をみるため、やはり問題のある入居者を入れるのは何としても避けたいところです。
ただし、管理専業型の場合は直接入居希望者と面談する機会はないため、仲介営業マンから上がってくる資料のみで判断する必要があります。
当社の取組としては、
・犯罪歴
・過去に問題を起こしていないか、
・勤務先の内容（たまに架空の会社の場合があります）
・顔写真（faxでのモノクロだと人相が判断できないためカラーでもらう、雰囲気など）
・転居理由（3日後に入居したいなど早期入居は注意が必要、最近はＤＶから逃れるケースも多い）
などを総合判断して審査します。
最近分かってきたこととして、審査に必要な資料の提出が遅い人は問題がある確率が高いということです。（だらしなく、ごみを散らかす、マナーを守らないなど）
当社でも現在の審査方法が100%とは考えていなく、今以上の審査手法を求め日々研究をしています。
そうすることで、賃貸経営上のリスクを少しでも排除し、オーナーの利益最大化につなげれればと考えております。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明