社長ブログ〜積小為大〜
正しい延床面積を算出し、堀出し物件を探すin 関西 その２
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
だいぶ秋を感じられるようになりました。
秋といえば食欲の秋で、私も最近は外食が続いています。
体調管理は常に気を使っていますが、ここ最近の忙しさもあり少し風邪を引いてしまいました。
いつも思うのは、一番大切な資本は「健康な身体」ということです。
いくらお金があっても、不健康ではまったく人生が楽しくありませんので。
私の場合筋トレで体は鍛えているものの、季節の変わり目には、疲労の蓄積や食生活が乱れると、体調を崩しやすいため、今後は常にコンディションを良好に保つ方法を模索する必要があると考えています。
ちなみに、当社の社員はめちゃくちゃ健康で、体調不良などで休んだ社員はこの１年で一人もいません。（いい社員に恵まれました。）
当社にご期待を寄せていただいているお客様のためにも、常に健康体を維持し、売買から賃貸管理まで一体でサービスを提供してまいります。
さて、本題です。
前回の続きとなります。
「正しい延床面積を算出し、堀出し物件を探す その２」
前回の記事はこちら
関西圏には違法物件が多くあり、遵法性を満たすことが融資条件となっている金融機関の場合、通常のやり方では融資が受けられません。
そこで、一見違法物件であっても、一定のプロセスを踏むことで適法物件とみなすことが出来、融資が可能となることをご紹介します。
今回は容積率オーバーの違法物件についてです。
多くの方は、登記簿に記載されている土地・建物の面積で建ぺい率・容積率が適法かどうかを判断すると思います。
例えば登記簿に以下のような記載がされていたとします。
■土地
100平米
100平米
■建物
1階50平米
1階50平米
2階50平米
3階50平米
4階50平米
5階50平米 （延床250平米）
狭小土地に建つ、鉄骨造の物件といった感じでしょうか。（大阪市内に良くあります）
この物件の土地情報は以下の通りです。
第一種住居地域 建ぺい率60% 容積率200%
前面道路幅員5m
単純に計算すると本物件の建ぺい率・容積率は次の通りです。
建ぺい率：50/100=50% 容積率：250/100=250%
こうなると、容積オーバー、違法物件との扱いとなり、融資を利用できる金融機関は限られます。
しかし、建築基準法の床面積と登記簿の面積の定義の違いを理解することで、この問題をクリアできる場合があります。
ここで基礎知識。
建築基準法の床面積と、不動産登記法の床面積の定義が異なります。
具体的には以下の通りです。
■建築基準法の床面積
建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平面積で、ピロティ・ポーチ・バルコニー・廊下・エレベーター部分などは床面積に算入しません。
※エレベーター昇降路部分の不算入は最近（平成26年7月）からです。
■不動産登記法の床面積
屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいうと規定されています。
具体的には「天井があって３方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、床から天井までの高さが1.5m以上の部分」を登記します。
つまり、登記簿に登記されている建物面積には、建築基準法上では容積不算入部分も含まれて登記されているということです。
よって、廊下やバルコニー、エレベータ部分の面積が分かれば、その部分を登記簿面積から差し引くことで、容積率オーバーの状態でなくすることが可能です。
廊下やバルコニー等の面積は、図面で確認するか、測量することで確認が取れます。
先の物件で見てみます。
1階は25平米が自転車置き場や通路になっています。
また、2階以上は8平米が廊下・階段となっていました。
すると建築基準法上の床面積は以下の通りとなります。
1階：50-25=25平米
2階：50-8＝42平米
3階：50-8＝42平米
4階：50-8＝42平米
5階：50-8＝42平米 （延床193平米）
すると容積李は、
193/100=193%
となり基準をクリアできます。
上記を立証し、金融機関が求めるエビデンスを提供できれば、遵法性を条件とする金融機関（アパートローン含む）から融資を問題なく受けられます。
世に出回る物件情報には、売主あるいは売り側仲介業者が違法物件と判断し、割安で売買価格を付けていることがまれにあります。
今回ご紹介した知識を活用することで、実は適法物件というものを割安で購入できる可能性があります。
ぜひ参考にされてください。
当社では専門家と提携し、お客様の融資付けのお手伝いをしておりますので、関西圏の物件であればご相談ください。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明