社長ブログ〜積小為大〜
ローカルエリア物件を購入する際の注意点
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
昨日は当社が加入する全日本不動産協会 大阪支部青年部の懇親会があり参加してきました。
青年部というと、一般的には、30・40代以下が中心と思われますが、不動産業界は大先輩の方が多いため、青年部は50代以下ということでの参加募集でした。
不動産業界とくに不動産流通においては、人間関係が全てです。
私は優良な物件情報を得るためにも日々業者間のつながりを大切にしている次第です。
実際、私の業務の半分以上は同業者様との情報交換です。
当社も2年目となり、より幅広く関係を築けていますので、今後にご期待ください。
さて、本題です。
本日は「ローカルエリア物件を購入する際の注意点」です。
収益物件購入に際し、エリアを検討するときには多くの方は次のようなことを考えると思います。
・人口動態を見て、人口が増えそうな地域かどうか
・駅からはなるべく近く、特に単身者向け物件の場合、10分以内かどうか
・最寄り駅の1日の乗降者数が一定数以上あるかどうか
等々、書籍等でも投資のセオリーとして謳われております。
確かに、そのような物件であれば、入居付けも比較的苦労しないと思います。
しかし、多くの方がそのような物件を欲しいと考えますので、価格は高くなり融資利用の投資の場合、キャッシュフローが出ないということになります。
ここ1-2年は景気状況期待感から、収益物件価格が上昇、つまり利回りが低下していることもあり、購入するに値する物件がないという事態になっています。
先日関東の同業者様と情報交換したのですが、東京都周辺では表面利回りが5-7%台となっており、融資利用で購入できる物件は限りなく少ないとおっしゃってました。
このような市況感ですから、関西をはじめとする地方への投資をされる方が増えてきます。
（事実、今年に入ってからは当社には北は北海道、南は沖縄まで問合せや実際にご来社いただいています。）
東京から見れば、大阪は地方となりますが、地方といえども関西圏や名古屋圏は大都市圏です。
立地が良いところは東京都内とそれほど変わらない利回りです。
かといって、例えば私の実家がある岩手県の郡部の物件を購入すれば良いかといえば、中長期的見た場合の人口減・入居者募集に不安要素があります。
そこで、私がお勧めする一つの方法は、「近くに大都市があるローカルエリア」の物件を購入することです。
人口動態等の統計からは、見通しがそれほど明るくないエリアであっても、電車網が整っており電車で都市部（仕事場・商業施設）まで1時間程度で行けるところは賃貸需要が一定数あります。
注意点としては、当然ですが、依頼する管理会社（自主管理の場合はオーナー様）で入居者募集がきちんとできるかどうかを確認することです。
最近よく関東圏の不動産業者が関西の物件を販売し、その後の管理ということで当社にお話をいただくのですが、多くはお断りしています。
関西ローカル都市でも、客付けが厳しい物件が多いためです。
（我々地元業者は入居付けが厳しいと判断して、お客様にそもそもご提案しません。）
当社の最近の事例でいえば、兵庫県某市の1Kアパートを仲介・その後の管理をさえていただいたのですが、募集開始後3日間で入居申し込みをもらいました。
一見すると難しいエリアだったのですが、近くにターミナル駅があり賃貸業者様の数も多いということで、ターミナル駅周辺では賃料が合わない検討者を、当該物件に振ってもらうことができるため、このようなことも可能な訳です。
（もちろん、当社独自のリーシングノウハウもありますが）
入居者募集さえできれば、大都市圏周辺のローカル物件は高利回りで購入可能性があるため、投資エリアに幅を持たせるという意味でも参考にしていただけたらと思います。
【まとめ】
市況が高騰しているなかで不動産投資を行う際には、購入しないという選択肢や、入居付けに問題のないローカルエリア物件を購入することも選択肢の一つと言える。
その際は、そのエリアの事を良く理解している業者や管理会社の意見を行くことがリスク回避につながる。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明