毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
大阪は今日は雨が降ったりやんだりの天気です。
先日ニュースを見ていたところ、今年の梅雨明けは例年より遅くなりそうだとの予想となっていました。
一般的に夏は不動産が動きにくい時期ですし、お盆休みもあるため、売主側は収益物件の売却は盆明けからでええわとなり、物件供給も少なくなりがちです。
そんな状況下でも、当社からの物件ご紹介をお待ちいただいているお客様に対し、良いご提案が出来るよう鋭意物件情報収集をしているところです。
当然夏場には体力が必要ですので、私をはじめ社員一同身体づくりに精を出しているところです。
不動産投資を始める際には目標キャッシュフローを定めたり、会社経営でも利益目標を決めたりします。
やはり何事も目標を持って取り組むことが大切で、体力作りも例外ではありません。
ということで、以下のイベントに参加申し込みしました。
ベンチプレス大会です♪
出場するからには私は優勝を狙っています！
（現在の体重が体重70Kgですので140kg挙げれば200点で優勝できるハズ）
※フリーウエイトかつ胸までバーを下す正式挙動方式です。なんちゃっての大会ではありません。
もちろん、当社男性社員2名も強制参加です。
大多数の方は全く興味がないと思いますが、ブログで結果報告させていただきますので、ご期待ください。
さて本題です。
前回の続きで、「不動産投資における自然災害に対する備え」についてです。
結論からいえば、火災保険の特約を利用することで、程度はありますが多くの自然災害リスクのコントロールは可能ということです。
今回は台風被害への対応についてです。
先の台風8号は日本上陸時には勢力は弱まったものの、被害も出たということで収益物件をお持ちの方は少し不安になられた方もいらっっしゃるかもしれません。
台風などの自然災害に対し、備えることができる対策としては、火災保険に水災の特約を付けることが挙げられます。
水災というと台風や洪水による大雨による損害に対し補償が受けられると思われていらっしゃる方が多いのですが、実際はもう範囲が広いのです。
一例をあげると
・洪水
ただし、床上浸水にならなければ補償されない保険商品が多数。
台風のほか、近年増えているゲリラ豪雨、内水（ないすい、都市型洪水）でも補償対象となります。
・土砂災害
大雨により地盤が緩み土砂災害により建物に損害が発生した場合にも水災特約により補償されます。（多くは一定の割合以上の損害が必要）
となります。
ちなみに台風の暴風により被害の場合は、風災・ひょう災・雪災特約でカバーされます。
多くは標準的な火災保険で指定がなければ入っています。
水災特約を付けるかどうかの判断基準ですが、各自治体が作成しているハザードマップや過去の浸水履歴を確認することで決めることができます。
本来は物件の重要事項説明時のチェック項目ですが、未調査のケースが多くあります。
（事実私が個人所有の物件を売却する際に地場業者様にお願いした場合、ノーチェックでした）
水災特約を付保するときの金額ですが、物件規模・エリアにもよりますが1年当たり2万～4万円程度となります。
規模が大きい物件の場合収支にあまり影響しませんが、5,000万円以下の小規模物件の場合、よく検討することが大切です。
また、これは良くご認識いただきたいのですが、保険加入をどのルートで行うかによって、保険金が下りる下りないに大きく影響します。
保険会社の立場としては、保険金は可能であれば払いたくないのです。
（最近も大手保険会社の保険金不払いが問題になりましたね。）
端的言えば、保険会社に強い影響力をもつ代理店で加入することが大切です。
（私の友人が某大手損保会社にいてますが、彼から保険会社の裏事情について聞いてます。）
さらに、損害認定の際には管理会社の協力も必要です。
（詳しくはかけませんが）
当社の取り組みでいえば、当社自身は保険代理店になっていません。
力のある保険代理店と提携し、保険をオーナー様にご紹介する体制をとってます。
当社が代理店になっても、保険契約件数などから保険会社に強い影響力を持つことが出来ないためです。
よく、保険料の安さだけでオーナー様個人でネット保険に加入されることがあると思いますが、あまりお勧めしません。
保険に加入する目的は「保険料を安くすること」ではなく、「有事に確実に保険金を受け取り賃貸経営を継続すること」だと思います。
目的と手段をはき違えてはいけません。
不動産投資にはリスクはつきものですので、可能な限りリスクコントロールすることが重要で、保険は上手に活用することで有事の際には非常に役に立つものとなります。
今一度、保険について考えていただければと思います。
私は今からベンチプレス大会に向けた練習のためにジムにいって専属トレーナーによるプライベートレッスンを受けに来ます。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明
