社長ブログ〜積小為大〜
新築区分マンション営業マンから営業をかけられました。
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
ゴールデンウイークも終わり、何事もなかったかのように日々の業務が始まっています。
そんな中、東京03から始まる見知らぬ電話番号からの着信があり、いつも通り「はい、大和財託の藤原です！」と出てみました。
受話器の向こうには、新築区分ワンルームマンションの販売員でした。。
最近私の個人情報が新築区分業者に渡っているらしく、先週とは別の業者でした。
（リスト屋なるものがあり、行きわたっているようです）
忙しいときの電話であったため、イラッとしましたが、ブログのネタにもなるかと思い彼の説明・セールストークを聞いてみることにしました。
ということで、本日のテーマは「新築区分マンション営業マンのセールストーク」についてです。
このブログを読んでいらっしゃる方は、彼らのセールストークを鵜呑みにすることはないと思いますが、彼（敵）を知り己を知れば百戦して殆うからずとも言いますので、新築区分業者がどのようなトークを展開しているかを知ることは少しは役に立つと思いますので、今回ご紹介いたします。
また、一般の方が不動産投資による資産形成を実現するには、１棟・中古・アパートマンションが最適と私は考えているため、他の投資との対立軸を明確にする意味でも、今回再度新築区分マンション投資ネタを取り上げます。
新築区分の営業マンと何名か話していると、どの方々もほぼ同じ内容のセールストークを展開することに気付きました。マニュアルが存在しているものと思われます。
共通する項目は以下の通りです。
→の先は私の考えを書いてます。（多少毒舌）
①今の40代以下の年齢層は年金がほとんど期待できないという将来不安をあおる
→不安からはいるのは、セールスとしては常套句です。
②物件価格は3000万円で自己資金は200万円程度、月々わずか1万円の負担で購入できる。
→これだけを聞くと、毎月の支払い金額が1万円だけでよいという錯覚に陥る方もいてると思います。
③借金をすることに抵抗があるかもしれないが、毎月の返済は毎月9万円の家賃収入から全て賄え、マンションなので管理費・修繕積立金で月1万円の負担が必要。
→②の疑問が解決されます。実際の支払いは10万円以上あるということ。
そして、そのうち9万円は家賃収入で支払い（ただし、常に満室であればですが。。）1万円は別途手出しで負担しなければならないということ。
空室が出れば、入居者が決まるまで毎月10万円を手出しする必要があります。
かつ、新築時は管理費・修繕積立金は月1万円となっていますが、今後5年サイクルで修繕積立金はどんどん上がっていきます。←この状態って投資といえますか？
④将来的にも価値が下がらない東京都内の区分マンションを持つことの優位性とステイタス感（オリンピック開催、人口が増え続ける）
→恐らく営業マンは関西をはじめ地方にお住いの方をターゲットにしていると思います。
東京＝首都＝人口が多い＝賃貸経営は安泰＝新築区分マンションを買ってよい、という図式でしょうか。
⑤若いうちに購入しておけば、30～35年後に私的年金が10万円近く入ってくる。現在の厚生年金の平均受給額はサラリーマンで15万円程度、それだと生活できないので、10万円の私的年金でゆとりある老後を。
→仮になんとか35年間持ち続け、ローンも完済した時に残るのは、完全にその時の賃貸需要に合わない築古単身者向け区分マンションです。
その時、家賃10万円で貸し出すことはまず無理で、5-6万円位になっているのではと思います。
その時には、管理費修繕積立金も3万以上とられ、入居者が居る状態で手残り2万、空室が出れば月3万円の手出しです。
これって、資産というより負債に近いような気もしますが。。
といったトークをほぼすべての営業マンがしてきます。
恐らく、本ブログをご覧いただいている方でも営業電話がかかってきて上記と同じようなトークを聞いたことがある方も多いと思います。
実は、この営業マンとは今もつながっていて、追客を受けております。
多分明日にも再度電話があると思いますので、またこのブログで報告いたします。
なぜか、アポイントを取得したいようで、大阪に行きます行きますの繰り返しでした。
今後の展開を楽しみにしてください。
※これは私が実験台になることで、○○に近い新築区分マンション投資の被害者をなくしたいことが目的です。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明