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〜積小為大〜

【Q&A】適性なイールドギャップはどれくらい?

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
 
 
だいぶ暑くなってきましたね。
昨日は半そで姿の方が多くいらっしゃいました。
 
当社は通年ネクタイ着用としていますが、私は執務室では既にクールビズにしています。
(クールビズといってもネクタイを外す程度ですが)
 
今年の大阪の夏は平年並かそれ以上とのことですので、今から暑さに負けない身体づくりをと、社員全員で会社近くのジムに行くのを業務の一環として行っております。
 
 
丁度健康診断の時期でもありますので、まずは、関西の不動産会社の中で、社員の健康度ナンバー1を目指してまいります。
(当社は健康度も人事査定に考慮します、アメリカ式)
 
 
 
さて、本題です。
こうしてブログを書き続けていると、よく質問やご意見をいただきます。
 
本日はご質問について回答をさせていただきます。
 
 
■質問:
イールドギャップYGについて教えてください。
 
お世話になっております。
ブログを拝見させていただき大変勉強になっております。 
YGについて最低何%は確保する必要があるとお考えでしょうか?
宜しくお願い致します。
 
 
 
■回答:
適正なYGの値はいくらかと、正解はございません。
YGは投資初期の判断のために用いる指標になります。
 
YGは以下の通り求められます。
 
YG=FCR(ネット利回り)-K(ローン定数)
 
投資の変数はあくまでもその時点での値であり、時間の経過とともに変化します。
 
FCRについては、時間経過による家賃下落や空室率の増減によって変化します。
 
Kについては、金利上昇によって変化するのはもちろん、返済が進んでいくと上昇していくことに注目してください。
 
ローン定数K=年間返済額ADS / 借入残高LB
 
多くの方が元利均等返済、つまり金利変動がなければ、返済期間中の返済金額は一定という借方をされると思います。
 
対し、借入残高は毎年減っていきます。
 
つまり、ローン定数Kは購入初期が一番低く、毎年上昇していく値ということです。
 
よって、あくまで投資初期における一つの指標ということになります。
 
 
といっても、それでは回答になりませんので、ある条件での目線をお伝えいたします。
 
※最終的には各投資案件ごとに個別に判断する必要があることを申し添えます。
 
 
 
最近お客様と面談させていただくと、多くの方がフルローンかそれに近い借入にて、投資されることを希望されています。
(諸費用は別途自己資金を投下いただく前提)
 
 
当社では10%以上の自己資金を投下することを推奨はしておりますが、仮にリスクを多少とってでも短期で一定の規模まで投資されたい方が多いのが現状です。
 
 
ではフルローンで物件を購入する場合には、どの程度のYGが得られれば良いのでしょうか。
 
私の考えでは、YGは1.5~2%以上確保できていることが望ましいです。
 
フルローンで投資金額10,000万円、YG2%となれば、税引前CFで200万円ということになります。
 
 
不動産投資は総投資額に対しては思ったよりお金が残らないものなのです。
(自己資金投下金額に対してのリターンで見るとまた別の判断にはなりますが。)
 
 
では、上記数値を得られない場合、投資対象となりえないのでしょうか。
 
その場合は、自己資金を多く入れるか、全額現金で買うかどうかで別途判断する必要ができます。
この件に関しては、別の機会に譲ります。
 
 
以上回答となりますが、最終的には各物件ごとに個別の判断が必要で、当社では物件ごと投資シミュレーションをしています。
 
 
参考にしていただけたらと思います。
 
 
 
本日は以上となります。
 
 
大和財託株式会社
藤原 正明

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