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ネオヒルズ族の件から学べること

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
 
 
4月最後のブログ更新です。
 
 
今月は当社で物件購入が出来たりとこれまでとは違った事業を展開することができました。
 
 
まだ1期目の決算を迎えていない法人に快く融資をしていただいた金融機関の方々にはとても感謝しております。
 
 
これからますます忙しくなりそうなので、当社では明日からGWを少し長めにとる予定です。(4/29~5/6まで)
 
 
といっても、休むのは社員だけで、私は1,2日のみ行楽地に行くなどの家族サービスをしてその他は普通に仕事をします。
 
 
私の家族は、私が仕事を頑張ることが家族サービスだといっていますので、気兼ねなくゴールデンウイーク中もバリバリ仕事をします。。
 
 
 
さて、本題です。
 
 
本日は「ネオヒルズ族の出来事から見る不動産投資におけるキャッシュフローの重要性」についてです。
 

私は個人でfacebookをやっているのですが、昨日友人がある記事について「いいね!」を押していたので、その記事を見てみました。

 
 
その記事とは、ネオヒルズ族と呼ばれる方々の第一人者の方が、資金ショートを起こし、破産寸前の状態になっているという内容でした。

普段テレビを全く見ない私ですのであまり詳しくないのですが、電車中吊広告でそのような方々の書籍が取り上げられているのを見たことはありました。

 
 
売上が何十億とあり、黒字決算であっても、倒産に追い込まれてしまったようです。
 
 
 
この記事を見て、私は経営におけるキャッシュフローの重要性を改めて認識しました。
 
 
経営で一番重要なことは、倒産せず継続することです。
企業はゴーイングコンサーン(継続企業)でなければなりません。
 
 
会社が倒産するのは、赤字決算の時ではなく、支払い能力が不能になった状態、つまりお金が尽きた場合です。
 
 
たとえ手持ちの現金が借金であっても、支払いが出来れば会社は継続することが可能です。
 
 
この考えは私自身も理解していて実践しています。

経営する大和財託では借り入れの必要がないくらいの現金はありますが、あえて一定額を金融機関から借り入れ、使わないままの状態にしています。
 
 
これは何か有事が起きた際にも即座に対応出来るようにするためです。
 
キャッシュフローが滞らないようにすることが大切です。
 
 
現金主義の方からすれば、金利がもったいないと考えるかもしれませんが、金利は会社が安全に継続できるようにするためのコストと考えています。
 
 
 
これを不動産投資の側面から考えてみます。
 
不動産投資とは実際には投資ではなく経営です。
賃貸経営ということですね。
 
 
自らの創意工夫で経営することで投資パフォーマンスを向上させることができるからです。
 
 
であるならば、賃貸経営においてもキャッシュフローがとても大切になります。
 
賃貸経営におけるキャッシュフローに大きな影響を与えるのが借入返済金です。
 
否応なしに返済が毎月やってくるからです。
 
 
もし、皆様がある物件を購入しようとしていて、次の2つの中から借入先を選択できるとした場合、どちらを選ぶでしょうか?
 
1.金利2%    返済期間15年
2.金利3.5%  返済期間30年
 
正解はないのですが、キャッシュフローの重要性を知っている投資家の方は2の方を選ぶと思います。(私はそうします。)
 
以前本ブログでローン定数Kのお話をしましたが、上記2つのローン定数は次の通りです。

ローン定数についての記事はこちら

 
1の場合 → K=7.72%
2の場合 → K=5.38%
 
これの意味するところは、例えばフルローンで物件を購入した場合、その時のネット利回り(FCR)とローン定数との差が、投資家が受け取る年間キャッシュフローということです。
 
 
簡単な例を出してみます。
 
物件価格:10,000万円
家賃収入:1,000万円 (表面利回り10%)
運営費:200万円 (固都税、管理手数料などあらゆる経費)
 
NOI:800万円 (1000万円-200万円)
FCR:8%  (ネット利回り)
 
 
上記物件を先の2通りのファイナンスで購入した場合の、それぞれのキャッシュフローは、
 
1の借り入れの場合
 
NOI 8% – FCR 7.72%  = 0.28%(イールドギャップYG)
 
CF = YG 0.28% × 総投資金額10,000万円 = 28万円
 
 
2の借り入れの場合
 
NOI 8% – FCR 5.38%  = 2.62%
 
CF = YG 2.62% × 総投資金額10,000万円 = 262万円
 
 
となります。
 
 
現金主義の方は、15年過ぎれば返済がなくなるので、まるまる家賃を手に入れれると考えます。
 
しかし、万一保有期間中に急に現金が必要な場合が発生したとき、現金を用立てできなければ、支払い原資を用意できず、賃貸経営に行き詰ってしまいます。
(もちろん、その時に借入したりすればよい場合も多いですが)
 
 
借り入れ例2のケースで購入すれば、毎年キャッシュはたまっていきますので、有事の時にも自前で支払い原資を用立てすることもできます。
 
あるいは、その累積キャッシュを次の物件取得費用に充てることも可能です。
 
 
 
キャッシュフローを重視すると、金利の高い安いではなく、借入期間を考慮にいれ、キャッシュフローが回るかどうかの視点で投資ができます。
金融機関は不動産投資家、つまり債務者に対し期限の利益を与えています。

その利益を最大限活用しない手はないというのが私の考えです。
 
私は6年前から不動産投資をはじめ賃貸経営し、今は不動産会社の経営をしており、かつ今回のネオヒルズ族の件を考えると、キャッシュフローが一番重要との結論に至ります。
 
 
最近は出口戦略なども重要だといわれていますが、当然それも大切なことですが、まずはキャッシュフローを十分に出すことが不動産投資で一番大切なことです。
 
 
投資家の方々の考え方は千差万別ですが、一つの考えとして参考にしていただけたらと思います。
 
 
長くなりましたが、本日は以上となります。
 
 
次回ブログ更新は連休明けとなりますので、しばらくお休みとなります。

私は今から社員と慰労飲み会に行ってきます!

 
 
 
大和財託株式会社
藤原 正明

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