社長ブログ〜積小為大〜
住宅ローンを組んでも良いケースとは？
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
先日突然0088番から始める見知らぬ番号から電話がかかってきました。
「もしもし、藤原様でしょうか。私、●●の●●と申しまして、今回藤原様にご提案があり、お電話させていただいております。藤原様のような富裕層の方に、現物資産としての新築マンション投資のご提案です！」
新築ワンルームマンション販売会社からのセールス電話でした。
私は富裕層ではないのですが、私のような創業1年にも満たないベンチャー企業の経営者にもセールスコールがかかってくることに驚きを感じました。
アンチ新築ワンルームマンション派の私は、これは良い機会だと思い電話口のセールスマンと遊んでみました。
やり取りについては、別の機会に詳細をお伝えしますが、最後は電話をガチャ切りされました。。
このブログの読者の方は、過ちは犯さないと思いますが、想像以上に個人情報は業者に流れているようですので、突然のセールスコールには気を付けましょう。
さて本題です。
前回のブログで、不動産投資をこれから始めたい方で、まだ自宅を持っていない方は、先に収益物件を購入したほうが物件購入の幅が出て良いという話をさせていただきました。
前回の記事はこちら
本日は、住宅ローンを組んでも良い場合のお話です。
結論から申し上げると、借入規模が3億円を超えて不動産投資・賃貸経営をされたい方は、状況によっては自宅の購入および住宅ローンを組んでも問題ありません。
※ここでは、現状自宅を保有していない方を対象にしております。
借入が3億円を超えてくると、全国区でアパートローンを展開している金融機関ではなく、地元金融機関からの事業性融資（プロパーローン）を利用し投資をしていかなければ規模の拡大を図れません。
その時に重要なことが各金融機関の営業エリア内に居住しているかどうかです。
賃貸でも問題ないのですが、自宅を保有しているほうを望まれる金融機関が多数です。
例えば、大手企業にお勤めのサラリーマンの方の場合、地場金融機関は転勤することについて、相当気にします。
融資を実行した後に、転勤があり営業エリアを外れてしまうと債務者管理の観点からネガティブな金融機関がほとんどです。
関西圏であれば、大手企業の本社が東京にあるケースが大半で、いずれ東京に転勤になるのではないかということです。
実際、5年前に私もこのことが原因で兵庫県の某金融機関から融資を断られました。
当時は三井不動産レジデンシャルに勤務しておりましたが、融資事前承認を得た後の担当者面談で、転勤の可能性について質問を受けて、正直に数年後は東京転勤はありうる話をしてしまいました。
結果、融資謝絶となりました。
地方銀行・信金・信組は、地域経済の発展のために貸出しを行うという大義がありますので、自宅を持っているかどうかがポイントになってきます。
では、住宅ローンはどこで借りても良いのでしょうか。
住宅ローンはメガバンクを中心に変動金利が1%を切り、顧客獲得競争が激しい状態です。
条件面だけを見れば、メガバンク・大手都市銀行に目が移りますが、不動産投資を考えている方は、地元金融機関から住宅ローンを借りることをお勧めいたします。
金融機関は取引実績をとても重視します。
金融機関が言う取引とは、口座を持っていることや定期預金をしているかではなく、借入があるかどうかということです。
住宅ローンという長期の借り入れがあり、数年間の返済実績があれば、いざ収益物件の購入の際は、対応が全く異なってきます。
よって、収益物件への融資に積極的な金融機関を調べ、そこから住宅ローンを借りるのが不動産投資家としてはベストな選択となります。
このように、不動産投資で資産形成を図るには、自宅購入や受験などの家族イベント等、ライフプランを構築し取り組むことが大切です。
そのためには、家族全員が理解を示し、一緒に取り組むことが大切となります。
家族の協力が不可欠ということですね。
参考にしていただけたらと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明